Inmo Colonial

[antonioseat]

Buenas tardes,

Voy a dar por hecho que el calor en su máximo apogeo de ayer no afectó a R.Ruíz en su artículo de Expansión y casi ya podrían sentarse las bases sobre la "operación Torre Espacio":

http://www.expansion.com/empresas/2015/07/07/559c372946163f2a728b45d2.html

Parece que:

- Colonial se queda fuera (ufff!, menos mal!!!)

- El tira y afloja y ese ridículo mercadeo se da por finalizado (los del bando de 400 M y los del bando de 600M de euros parece que ceden) y la cosa se estabiliza y consolida en 500 millones.


Dicho esto y congratulándome que no paguemos (accionistas de Colonial) esa morterada por Torre Espacio, hay un tema que me está dejando mosca (bueno, que conste que hace años que me tiene mosca):  

- o el marqués es un listo y pretende colar una valoración en Madrid de un inmueble de oficinas (como los que tenemos en Colonial a patadas) a razón de 8.500 euros el metro cuadrado

- o nosotros (los sufridos accionistas de Colonial) estamos asistiendo a una tangada en la valoración de nuestro patrimonio inmobiliario (desde hace años y que está pasando impune y desapercibida sorprendentemente por el Mercado).


Llevo un lustro diciendo que nos han y están tangado todavía en cuanto a las ridículos valoraciones que tenemos sobre los inmuebles de Madrid y Barcelona (en París la cosa está a precio mercado Prime).


Adjunto este link y luego comento:

http://www.inmocolonial.com/wp-content/uploads/2014/07/Informe-4T-2014.pdf


Atención!, niños y niñas!!, que el Bróker en la página 36 de dicho informe nos dice que los inmuebles de Barcelona están a 3.105 euros/m2 y los de Madrid a 4.321 euros/m2!!!!!


OLE TUS COJONES,  BROKER!!!


Resulta que el marqués, a regañadientes, a pesar que quería picar mucho más alto, está valorando su inmueble de Madrid (prime de oficinas, como otros muchos que tenemos nosotros) a razón de 8.500 euros/m2 y nuestro CEO/Bróker valora los nuestros a la mitad!!!!!


VAYA TELA!.


Claro, después uno se pregunta porqué entre 2008 y 2012 este Equipo Directo nos robó a cara descubierta y nos tangó brutalmente Gavs, Navs (sustituyéndole por la soplapollez del EPRA NAV que se han tragado todos los "analistas" "serios") , y con la explicación de los enormes créditos fiscales NO registrados tendríamos la respuesta.


En buena lógica, y siguiendo el criterio marqués: deberíamos valorar el doble la basura en que estos tipos que dirigen Colonial han valorado NUESTRA empresa, por tanto, representaría que ese GAV que dicen que vale 6.000 Millones de euros, debería ser, cuanto menos, de 7.500 millones de euros!!!!!!  (nada!!..., la cifra "disimulada" de 1.500 millones de euros que se ha desviado algo!...).


Ante todo esto, solo me queda agradecer al marqués el hecho de plasmarlos con guarismos comparativos hasta qué punto nos han robado en nuestra jeta.


HAY QUE JODERSE!!!


En fin. Espero que tengan la vergüenza (algún día, año, siglo, milenio) de valorar NUESTRO patrimonio a precio de HOY (sin contar las más que previsibles revalorizaciones futuras).


Salud!

A.

[totem9]

Si se pago por el edificio torre picaso 5000 euros metro que es un gran edificio de los que colonial no tiene a patadas , como pones en otro post no se donde esta la incongruencia de que los años de la crisis los precios de los activos bajasen un 40% de valor , otra cosa es la valoracion que se haga a partir de este semestre , y si te das una vuelta por Madrid veras que tampoco tenemos nada del otro mundo y menos comparado con el torre picaso o el que vende villar mir

[pablonavarro]

Esperemos que a partir de ahora vaya cambiando la valoración del patrimonio, pero para bien. A ver lo que quiere hacer el broker.

[antonioseat]

Perfecto!...

A 5.000 euros/m2 Torre Espacio 300 Millones de euros. Conclusión: al marqués, según esta conclusión, le mola dar gato por liebre...


Opino que el criterio valorativo del aristócrata de nuevo cuño no es tan desproporcionado ni alejado de la realidad. Un detalle sin importancia...:

- en los últimos resultados semestrales se ponía que había previsiones de recuperar en 10 años todas las bases negativas (+4.500 millones de euros). Ahora es cuando me dices que esas bases negativas las compensamos con beneficios ordinarios...


No tengo más preguntas, señoría!.

A.

Si se pago por el edificio torre picaso 5000 euros metro que es un gran edificio de los que colonial no tiene a patadas , como pones en otro post no se donde esta la incongruencia de que los años de la crisis los precios de los activos bajasen un 40% de valor , otra cosa es la valoracion que se haga a partir de este semestre , y si te das una vuelta por Madrid veras que tampoco tenemos nada del otro mundo y menos comparado con el torre picaso o el que vende villar mir

[totem9]

Te estoy diciendo que Amancio Ortega pago 400 millones por torre picaso que esta en pleno distrito financiero , esto creo que da unos 5000 m estoy seguro que hoy en dia ese edificio valdria tranquilamente 600 millones , la diferencia es que el sr ortega la compro en plena crisis cuando las valoraciones eran significativamente menores que ahora ,de  la misma manera que ocurria con los edificios de colonial , al igual que ocurrio con el edificio que vendio bankia por 350 millones a ipic y por el que habia pagado 850 , en estos momentos valdria bastante mas , ahora tu me puedes contar lo que te de la gana pero la realidad es la que es

[antonioseat]

Vaya!, intuyo, por lo que dices, que yo soy un cuenta cuentos y tu eres de esos tipos que van contando realidades como puños...


Yo no cuento algo que no haya dicho por escrito la propia Colonial.


Intentaré explicarlo más despacio...:

- COL gana 100 millones al año. Su única fuente de ingresos es el alquiler, al margen de las ventas de edificio maduro y la anotación de la revalorización que se anote sobre libros.

- COL informa a la CNMV que a pesar que los Créditos fiscales con la nueva reforma pasamos de 18 años a sine die, aún esto, prevé cancelarlos en 10 años.

- Los créditos fiscales vienen de bases negativas de 4.500 millones de euros. Por tanto, si COL gana 100 millones de euros anuales, en 10 años ganará acumulado 1.000 millones de euros (faltarían 3.500 millones de euros todavía).

- La única forma de anotarse beneficio compensable es vía revalorización de inmuebles (justamente el acto inverso de la tangada -para ti no- que hicieron entre 2008 y 2012) de 3.500 millones de euros y esto pasa IRREMEDIABLEMENTE en revalorizar el patrimonio de Madrid-Barcelona en un 10% constante...y el patrimonio de París en un 2% constante. Algo así como tener valorado París en 5.500 millones de euros (sin aplicar revalorización alguna) y Madrid-Barcelona valorado en 3.500 millones ( que sería valorar sus m2 en 8.500 euros el m2, precisamente la valoración "objetiva" del marqués a sus inmuebles...).


"Así son las cosas y así se las hemos contado" (Pedro Piqueras, dixit).


Por cierto, cuando ya estaba prácticamente descorchando el cava al saber que nosotros estábamos fuera en la compra de Torre Espacio, vaya!, jarro de agua fría!:

http://cincodias.com/cincodias/2015/07/08/empresas/1436381349_800104.html


Espero que sea esto otra maniobra de marqués en su intento de vender a su previo "objetivo"... y no tanto un interés real del Bróker y Comandante de Colonial...


Salud!

A.

Te estoy diciendo que Amancio Ortega pago 400 millones por torre picaso que esta en pleno distrito financiero , esto creo que da unos 5000 m estoy seguro que hoy en dia ese edificio valdria tranquilamente 600 millones , la diferencia es que el sr ortega la compro en plena crisis cuando las valoraciones eran significativamente menores que ahora ,de  la misma manera que ocurria con los edificios de colonial , al igual que ocurrio con el edificio que vendio bankia por 350 millones a ipic y por el que habia pagado 850 , en estos momentos valdria bastante mas , ahora tu me puedes contar lo que te de la gana pero la realidad es la que es

[antonioseat]

Buenos días,

A ver que pone la prensa?

http://economia.elpais.com/economia/2015/07/08/actualidad/1436388639_791027.html


Ah! nada importante!...habladurías sin fundamento e intentos mezquinos de perjudicar a ese honrado empresario!!...

Como son estos mexicanos!...

[totem9]

No se si te he faltado desde luego no ha sido mi intencion . Me da la sensacion que no llevas bien que alguien opine de forma diferente a la tuya .
Cuando hablas de que nos han tangado x millones me imagino que te das cuenta que eran precios inflados en una burbuja descomunal y que cuando exploto como era normal los precios cayeron en picado . El metro de alquiler ahora se paga a 25 euros y en la burbuja a 45 supongo que algo quiere decir no creo que la culpa sea del broker o quizas si . De los creditos fiscales es verdad que estan ahi pero si nos hicieran socimi ya no tendrian razon de ser .
En cuanto al epra decirte que todos los fondos que operan en el sector inmbiliario trabajan con el asi que no debe ser tan raro que colonial lo utilice por que tambien lo hace unibail y gecina y todas las inmobiliarias europeas .

[antonioseat]

Buenas días,

No me enfado por la polémica. De hecho vivo de ella.

Lo que me da rabia es que la contraparte en su argumentación me digan o digan que ellos cuantas realidades en contraposición al otro interlocutor, que cuenta cuentos. Sólo me ha enfadado esto, lo demás no deja de ser controversia, y me encanta, pues enriquece y evita una opinión única.


Coincido en una cosa, el precio alquiler y su desfonde. Pero yo hablaba del precio valoración inmueble. Y precio de AHORA nuestros inmuebles de Barcelona y Madrid (que no están nada mal) están contabilizados a un promedio de 3.500 euros m2), y sólo planteaba AHORA que el marqués de Villar Mir tiene pretensiones de vender Torre Espacio a 600 Millones de euros (que serían a razón de 10.000 euros m2), aunque vía Expansión y Cinco Días se está dando a entender que una operación razonable sería 500 Millones de euros (que sería a razón de 8.500 euros m2).


Mi disyuntiva era:

- o uno sobrevalora en exceso (el marqués)
- u otro tiene minusvalorado el patrimonio (Colonial).

En el primer supuesto de la disyuntiva, evidentemente que no habría "tangada" en Colonial. Pero, francamente, pienso que sí la ha habido pues el tener valorado a 3.600 euros m2 me parece demasiado escaso comparativamente.


No desprecio el EPRA NAV por definición. Pero estarás conmigo que ninguna de las que planteas ha tenido y tiene ese ENORME CRÉDITO FISCAL.

Si el crédito fiscal hubiera estado REGISTRADO, sin problemas. El EPRA NNNAV lo hubiera reflejado. Pero, querido, el bróker no sólo no lo registró, si ni siquiera dio la posibilidad informativa de averiguarlo (pues nos negó el NNNAV).


Mentiría si dijera que no me gusta polemizar. Pero quiero que quede claro que no me gusta imponer ideas, si no debatirlas, pues principalmente me hacen pensar en mi contra-argumentación.


Saludos

A.

No se si te he faltado desde luego no ha sido mi intencion . Me da la sensacion que no llevas bien que alguien opine de forma diferente a la tuya .
Cuando hablas de que nos han tangado x millones me imagino que te das cuenta que eran precios inflados en una burbuja descomunal y que cuando exploto como era normal los precios cayeron en picado . El metro de alquiler ahora se paga a 25 euros y en la burbuja a 45 supongo que algo quiere decir no creo que la culpa sea del broker o quizas si . De los creditos fiscales es verdad que estan ahi pero si nos hicieran socimi ya no tendrian razon de ser .
En cuanto al epra decirte que todos los fondos que operan en el sector inmbiliario trabajan con el asi que no debe ser tan raro que colonial lo utilice por que tambien lo hace unibail y gecina y todas las inmobiliarias europeas .

[antonioseat]

Buenos días,

Estos días que no llueve, que hace bueno, que en zonas como Barcelona las terracitas están muy bien, resulta esencial, vital, necesario como el agua, que el "Comandante" no se acerque a la sala noble de Colonial, es imprescindible que "traslade su residencia" a la terraza del José Luís.


NO PUEDE ACERCASE A LAS NEGOCIACIONES. URGENTE QUE NO PARTICIPE EN ELLAS.

Ayer me preocupó que lo de Torre Espacio no estaba ya hecho para OTROS (daba por hecho que se lo quedaba Pontegadea). Y sobre todo, me desencajó que volvíamos a tener posibilidades!!!!. Ante esto, sin duda, hay que intensificar los esfuerzos, contratar "ganchos", amigos de la infancia del Comandante, y todo con el fin que no se acerque a las oficinas. Que disfrute de la "dolce vita" en la terraza y se olvide por una temporada de Colonial..., que corremos el peligro que se compre a precio de oro, y encima nos endosen Canalejas.


Necesario:

- ofrecer 300 millones, o a lo sumo 400 millones y casi como favor.
- negociaciones llevadas por gente de Goldman (donde "el comandante" SOLO DEBA estar preocupado si los pinchos son de tortilla, o la ración de calamares está en su punto, y si la cerveza se la sirven en vaso helado...)
- si por casualidad sale la palabra Canalejas, nosotros hemos de contestar que no nos suena de nada, o en todo caso, decir que fue una gran película de Charlot...(por lo de Candilejas).
- mejor hacerse el pobre. Enseñando la pasta, nos la van a meter doblada.


Ya puestos a entretener al Comandante en el José Luís, pues yo casi que llevaría a todo el Equipo Directivo de Colonial estos días a la terraza y así no tomen una puñetera decisión de calado este mes!!...


Salud y feliz día!

A.

[totem9]

Pues yo no veo mal el tema de torre espacio aun que al final seguro que queda en nada , pienso que una parte se podría pagar mediante una ampliación de capital donde el marques tendría el 29,9 de las acciones de colonial cosa que siempre comento que era su objetivo y que por lo que se ve via mercado tiene difícil conseguir , esta acción necesita algún revulsivo sobre todo en Madrid ya que las perspectivas de revalorización de alquileres en los próximos años son muy altas , asi mismo creo que deberían intentar llegar a un acuerdo con Slim por realia me imagino que con una buena oferta quizás podía ser accionista de colonial .

[antonioseat]

Discrepo, aunque valoro tu punto de vista distinto al mío.


Me explico y argumento.

El marqués de VM quería dar el golpe a 600 Millones de euros. Parece no obstante que nadie pica. Evidentemente que es estrategia, pues picando altísimo se prepara el terreno para una "soberana" rebaja hasta 500 Millones de euros, pero que en realidad sigue siendo caro de cojones.


De todos modos, eso de caro o barato es relativo.  Habría que ver el retorno.

Esta operación a un alquiler top de 30 euros m2 (sin casi posibilidad a pedir en el futuro más que eso) representaría un ingreso de 21 Millones de euros anuales. Traducido en ratio, representaría una rentabilidad bruta del 4,2%. Pero como es natural, los 500 millones no los tenemos (sí, pero se han de devolver a los tenedores de los bonos), y esto nos representa un pago de intereses de cerca del 3%. Si a esto sumamos el desgaste del inmueble a razón del 2% anual. En total descontada la carga financiera, el mantenimiento edificio, y la amortización del inmueble, de esta operación limpia nos reportaría 1 millón de euros al año y con muy pocas posibilidades que se revalorice, pues estamos comprando a precio de oro.


Otra cosa es si compráramos a 400 millones. Aquí, aunque el margen comercial sería pequeño, jugaríamos con la compra a precio revalorizable, y ya solo por la futura revalorización nos interesaría.


Existe otro tema.

Por lo que parece, el marqués está jodido en tesorería. El negociar a la baja  ¿nos hace malas personas si nos aprovecháramos de la situación?, pues seguro que el marqués a la inversa no dudaría ni un segundo (de hecho en la AK de Colonial en 2014 fue un poco ahí). Por tanto, sobre algo que vale 420 millones (según libros), sería de imbéciles ofrecer 500 Millones. Es más, nuestra obligación sería ofrecer 300/350 Millones, y si no, pues a otra cosa mariposa y que se lo quede otro, si quiere.


El tema Realia ya es otra cosa, y esto con Slim por medio puede que esté al caer (aunque antes quede la AK de Realia, que a nosotros no nos interesa acudir).


Sobre el tema de la acción y revulsivo. Opino que el revulsivo lo tendremos cada semestre, con la publicación de las revalorizaciones de inmuebles y verás como muchos se sorprenden (yo no).


Salud!

A.

Pues yo no veo mal el tema de torre espacio aun que al final seguro que queda en nada , pienso que una parte se podría pagar mediante una ampliación de capital donde el marques tendría el 29,9 de las acciones de colonial cosa que siempre comento que era su objetivo y que por lo que se ve via mercado tiene difícil conseguir , esta acción necesita algún revulsivo sobre todo en Madrid ya que las perspectivas de revalorización de alquileres en los próximos años son muy altas , asi mismo creo que deberían intentar llegar a un acuerdo con Slim por realia me imagino que con una buena oferta quizás podía ser accionista de colonial .

[antonioseat]

Y es justamente por esto porque estoy acojonado.

Porque estoy convencido que ni el Comandante ni ninguno de los Caixeros, ni los colocados por el Santander, van a saber negociar. Se van a bajar las bragas y los calzones y ya los veo ofreciendo 700 Millones y el derecho de pernada de nuestras hijas...(puedo equivocarme en la apreciación).

Por eso insisto que sean los "hombres de Goldman" (y aquí podría entrar el Bróker -aunque con vigilancia de los otros Gold - mens) pues estos no van a dar chance al marqués ni un milímetro. Y negociarán hasta la extenuación. Evidentemente en interés de Colonial (o sea, en su propio interés, que por estas cosas de la vida sería también el nuestro).


Por descontado, no deja de ser una suposición mía. Pero el pasado muchas veces nos deja lecciones vistas, y la negociación de la AK de 2014 es una de las cosas más repugnantes (por el resultado de la misma) que he visto y las alfombras rojas al marqués provocan vergüenza ajena.


Prefiero 1 millón de veces perder la oportunidad de Negocio por esta inversión por miedo a lo que puedan y sepan negociar. Ojalá la negociación la llevara, yo, y verían como no bailo al son del marqués!!!!.


A.

Discrepo, aunque valoro tu punto de vista distinto al mío.


Me explico y argumento.

El marqués de VM quería dar el golpe a 600 Millones de euros. Parece no obstante que nadie pica. Evidentemente que es estrategia, pues picando altísimo se prepara el terreno para una "soberana" rebaja hasta 500 Millones de euros, pero que en realidad sigue siendo caro de cojones.


De todos modos, eso de caro o barato es relativo.  Habría que ver el retorno.

Esta operación a un alquiler top de 30 euros m2 (sin casi posibilidad a pedir en el futuro más que eso) representaría un ingreso de 21 Millones de euros anuales. Traducido en ratio, representaría una rentabilidad bruta del 4,2%. Pero como es natural, los 500 millones no los tenemos (sí, pero se han de devolver a los tenedores de los bonos), y esto nos representa un pago de intereses de cerca del 3%. Si a esto sumamos el desgaste del inmueble a razón del 2% anual. En total descontada la carga financiera, el mantenimiento edificio, y la amortización del inmueble, de esta operación limpia nos reportaría 1 millón de euros al año y con muy pocas posibilidades que se revalorice, pues estamos comprando a precio de oro.


Otra cosa es si compráramos a 400 millones. Aquí, aunque el margen comercial sería pequeño, jugaríamos con la compra a precio revalorizable, y ya solo por la futura revalorización nos interesaría.


Existe otro tema.

Por lo que parece, el marqués está jodido en tesorería. El negociar a la baja  ¿nos hace malas personas si nos aprovecháramos de la situación?, pues seguro que el marqués a la inversa no dudaría ni un segundo (de hecho en la AK de Colonial en 2014 fue un poco ahí). Por tanto, sobre algo que vale 420 millones (según libros), sería de imbéciles ofrecer 500 Millones. Es más, nuestra obligación sería ofrecer 300/350 Millones, y si no, pues a otra cosa mariposa y que se lo quede otro, si quiere.


El tema Realia ya es otra cosa, y esto con Slim por medio puede que esté al caer (aunque antes quede la AK de Realia, que a nosotros no nos interesa acudir).


Sobre el tema de la acción y revulsivo. Opino que el revulsivo lo tendremos cada semestre, con la publicación de las revalorizaciones de inmuebles y verás como muchos se sorprenden (yo no).


Salud!

A.

[ananan]

hola Antonio,  mira tu correo  por favor

[pepopotamo1]

Pues parece que en la terna final para comprar Torre Espacio no está Colonial
http://www.laopinioncoruna.es/economia/2015/07/09/ortega-compite-torre-espacio-villar/974503.html

Ortega compite por la Torre Espacio de Villar Mir, que pide más de 600 millones
Pontegadea, un fondo alemán y otro canadiense pujan por hacerse con el edificio madrileño en un proceso que acabará en octubre


L. Costas | A Coruña 09.07.2015 | 09:18


Torre Espacio en Madrid. / Luis García
Pontegadea, la empresa inmobiliaria de Amancio Ortega, presentó ayer una oferta para comprarle al grupo Villar Mir el rascacielos Torre Espacio, de 57 plantas y 236 metros de altura situado al final del paseo de La Castellana, en Madrid, dentro del complejo Cuatro Torres, erigido sobre los antiguos terrenos del Real Madrid.


La de Ortega es una de las tres empresas que pujaron en un proceso competitivo abierto a inicios de junio por el grupo del presidente de la constructora OHL, Juan Miguel Villar Mir, para vender el emblemático edificio oficinas, por el que espera obtener entre 650 y 700 millones de euros. Los otros dos competidores son el fondo de inversión alemán Deka y el canadiense Canadá Pension Plan y las tres propuestas rondan los entre 500 y 600 millones. Entre los tres candidatos, Villar Mir elegirá a uno o dos, según avanzaba ayer Expansión, para negociar un precio final hasta octubre.


El empresario destinó 400 millones a la construcción del edificio -incluidos los 187 pagados al Real Madrid por los terrenos- pero su valor contable actualmente asciende a 440 millones. Con el dinero obtenido, Villar Mir pagará el crédito, de 220 millones, solicitado para levantarlo. Su grupo abrió un proceso competitivo en junio e invitó a participar a una decena de inversores. La participación de Pontegadea, interesada en edificios de oficinas singulares, en estos procesos se ha convertido en una garantía de que el precio final subirá.