Inmobiliaria Colonial, “flight to quality” (España).- Lo de “flight to quality” hace referencia a la acción de los inversores que mueven su capital desde inversiones más ariesgadas a los vehículos más seguros posibles, ya sea para protegerse de circunstancias adversas o simplemente concentrando la actividad en inversiones más conservadoras o con menos volatilidad, sea cual sea el entorno económico.
Los resultados que acaba de publicar Inmobiliaria Colonial (presentación del 13–5-2016) para el primer trimestre de 2016 nos han hecho pensar en este concepto, porque muchos de los movimientos que está llevando a cabo la empresa con su portafolio inmobiliario reflejan este tipo de estrategia.
Inmobiliaria Colonial es una compañía que concentra sus activos, exclusiva o casi exclusivamente edificios de oficinas en Madrid, Barcelona y París. En esta última ciudad a través de la Société Fonçiere Lyonnaise —SFL—, que controla al 53,1% y cuyos resultados por tanto consolida con los de la sociedad matriz. SFL tiene un pequeño “free float” (6,3%), que para el caso de Colonial es el 59%.( En éste caso los minoritarios no nos creemos el free float)
[h=2]Inmobiliaria Colonial y su interés por los CBD’s[/h]Lo interesante de la gestión de sus activos por parte de Inmobiliaria Colonial es su concentrado interés en el CBD de las ciudades en que opera, que le está dando buen resultado, su estrategia de renovación de edificios, incluyendo la re-certificación en sostenibilidad de varios de ellos para mejorar su calificación, caso del edificio Tilos (Passeig dels Tillers de Barcelona, sede de Abertis), que ha subido de Leed Plata a Leed Oro, o los edificios Lena, Charles de Gaulle o In&Out, que han pasado de Breeam Very Good a Breeam Excellent.
Todo ello vemos que forma parte de un programa concreto para mejorar el nivel de rentas de sus inmuebles a base de “exprimir” el potencial reversionario, es decir la capacidad de generar mayor renta de su cartera a base de aprovechar el ciclo en los vencimientos de sus alquileres, mejorar los edificios y nuevas adquisiciones. Así la“renta pasante” al 31-12, EUR 273 millones, tenía un potencial de subida de EUR 54 millones, de los que al 31-3 la empresa ha conseguido monetizar EUR 10 millones, pasando a una renta pasante anualizada de EUR 283 millones. El aumento de rentas sobre los mismos inmuebles (LFL o “like for like”), ha sido del 8,1%, sobre todo por Barcelona (+14,4%), seguida de París (+7,8%).
Ello ha traído como consecuencia que el ingreso por alquileres del primer trimestre haya subido un 20% (de EUR 55 a EUR 66 millones), el EBITDA un 21% (a EUR 50 millones) y el beneficio neto un 131% (a EUR 11 millones).
Con una tasa de ocupación de oficinas (EPRA) que ha mejorado del 84% de marzo de 2015 al 95% en marzo de 2016, LTV del 41,6% a un coste de financiación del 2,35% (85% en bonos) y una disponibilidad para adquisiciones (“firepower”) superior a EUR 1.100 millones, no nos extrañe escuchar en próximos meses bastantes operaciones con Colonial como protagonista. Si encuentra lo que busca.
En bolsa, la compañía lleva dos años de estabilidad (EUR 0,65 el 2-5-14, EUR 0,65 el 5-5-2016). Sería razonable que esta acción se moviera al alza más pronto que tarde. Como mínimo al precio de consenso de EUR 0,72 (+9,1%). **********
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