¿Cómo les ha ido a las inmobiliarias españolas en París?
¿Cómo les ha ido a las inmobiliarias españolas en París?.- Entre 2004 y 2006, en pleno “boom” del inmobiliario español, tres empresas españolas acometieron la compra de compañías patrimoniales francesas. El objetivo común era ganar tamaño, entrar en un gran mercado y ganar peso en el negocio patrimonial, para compensar así su elevada actividad promotora de vivienda en España. Todo ello razonable y podría haber salido bien, si no fuera porque se mezclaron otros factores, incluyendo la megalomanía de algunos de los máximos responsables, desencuentros dignos de una novela de intriga o la imprudencia temeraria de muchas de las entidades financieras que facilitaron las operaciones de aquella época. Como se verá, la suerte fue diversa.
1) Colonial y la Société Foncière Lyonnaise –SFL-
En Junio de 2004 Colonial –que todavía estaba controlada por La Caixa con un 47,9% de su capital- compra el 55,6% de SFL por EUR 759 millones y se compromete a lanzar una OPA por el 100%, lo que valora la sociedad adquirida en EUR 1.638 millones. Colonial consiguió el compromiso de financiación del 100% de la operación, 66% por parte de La Caixa y 34% por Banc Sabadell. Venden, la aseguradora Aviva, que tenía el 32%, Hermes (10), Grosvenor (7%) y Société Générale (7%), hasta el total que Colonial adquiere en primera instancia.
SFL, fundada en 1879, disponía entonces de 49 inmuebles, en buena parte edificios empresariales de lujo, valorados en EUR 2.486 millones.
En junio de 2006, Luis Portillo, antiguo socio de Joaquín Rivero en Metrovacesa –con la que se había amagado su fusión dos años antes-, compra a La Caixa su participación en Colonial, entonces del 39,37%, por EUR 1.466 millones –plusvalía para la caja de 700 millones- y acuerda lanzar una OPA por el 100% valorada en EUR 3.760 millones, también financiada por el 100%. Portillo, ya desde Colonial, compra el 15% de FCC (EUR 1.534 millones) y Riofisa en junio de 2007 (EUR 2.000 millones).
Y bueno, lo que ya saben y que nos faltaría tinta para escribir. Entre 2007 y 2008 se derrumba todo el montaje y los bancos (Eurohypo, Calyon, Royal Bank of Scotland) toman el control en 2008 y nombran un nuevo equipo gestor, que es el actual, encabezado por Juan José Brugera y Pere Viñolas. Y también se incorpora por entonces Nicolas Reunaud, CEO de SFL hasta hoy. Y han estado trabajando estos años hasta reflotar la sociedad en España. Lo que han conseguido con éxito.
Mientras tanto, SFL ha seguido su curso, controlada y con una colaboración con el equipo de Barcelona que se ha mostrado fructífera y Colonial retiene su 53,1%, acompañada como segundo accionista por Qatar Holding. La compañía ha demostrado ser una joyita para su matriz. Ha pagado dividendo regularmente todos estos años, tiene hoy activos por valor de EUR 5.242 millones, poca deuda (33,4%) a bajo costo (2,9% es la última cifra que conocemos), con ocupación en sus inmuebles del 95% y EUR 600 millones sin disponer de líneas de crédito. Y ha tenido un 2015 espectacular, con EUR 493 millones de beneficio, que han permitido que Colonial, a su vez tenga un año excelente. Que ya tocaba.
No se equivocó Colonial pues. La de 2004.
2) Realia, Colonial y la SIIC de Paris
Realia compró el 73% de la SIIC de París en mayo de 2006. Vendieron, PHRV (Paris Hotels Roissy Vaugirard), Cofitem-Cofimur (accionista de la anterior) y AGF y Azur-GMF, que también habían vendido su 30% en Gecina a Metrovacesa un año antes. Pagó EUR 428 millones, con una prima del 30% sobre el valor en bolsa. Tenía entonces la SIIC de Paris un patrimonio de EUR 444 millones. Obligada por la ley de OPAs en Francia llegó a controlar hasta el 94% de la sociedad francesa.
Con efecto 1 de enero de 2007 cambió el régimen fiscal de las SIICs, que a partir de esa fecha no podían estar controladas en más del 60% por una única sociedad. Se fijó un período de adaptación de tres años, hasta el 31 de diciembre de 2009. Realia, pues, empezó a vender participaciones: un 5% a Marlolan (patrimonial de Dolores Ortega Renedo, sobrina de Amancio Ortega y tercera mayor accionista de Inditex), en junio 2007 por EUR 33,7 millones; otro 5% a Dos Mil Doscientos Uno, una empresa de Santiago Fradera (antiguo dueño de Uniland) en noviembre del mismo año por EUR 35,9 millones y finalmente –previo pacto de no concertación- el 30% a SFL, ya en noviembre de 2010 (o sea al límite de un período de extensión previsto por la ley), que aportó dos inmuebles de oficinas en La Défense de 48.000 m2 totales, valorados en EUR 286 millones.
Al final, tras 8 años, en mayo de 2014 le quedaba a Realia el 58,95% y a SFL el 29,63%. Que es lo que ambas acordaron vender a Eurosic, otra SIIC, a 22 euros la acción en el caso de Realia y a 24,22 SFL (que tenía derecho de adquisición preferente al vender Realia). Esta última vendió por EUR 559 millones (reduciendo deuda por 1.033 millones ya que consolidaba con su filial), aunque ha registrado una minusvalía de EUR 82 millones. SFL lo hizo por EUR 305 millones, obteniendo una plusvalía de EUR 8,5 millones.
Cómo le ha ido a la SIIC de París últimamente es más difícil de saber, porque después de junio de 2014 consolida con Eurosic, que la adquirió. El año 2013 y el primer semestre de 2014 fueron malos, seguramente algo peor de lo que le correspondía por un mercado que en esos momentos era difícil. Que debió ser lo que hizo pensar a Realia y luego a Colonial que mejor era vender por si las cosas iban a peor. Ni Realia en particular ni Colonial se podían permitir un frente problemático en Francia que se sumase a las dificultades en España. Desde entonces Eurosic, que básicamente dobló su tamaño al adquirir la SIIC de París, sigue buen curso, endeudada al 36,3% LTV y ha tenido EUR 139,3 millones de beneficio en 2015, EUR 4,10 por acción para una cotización de EUR 38,3.
Pero creemos que tanto Realia como Colonial hicieron bien en vender. Realia, porque quitarse el 50% de su deuda de un golpe, tenía enorme importancia en su momento. Y Colonial porque, realizando incluso un pequeño beneficio, consiguió concentrar su interés en una única compañía que ha respondido bien.
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Inmobiliarias españolas en París; en conclusión
El mercado de oficinas de París tiene muchas de las cosas que cualquier inversor institucional busca: volumen (contratación en el entorno de los dos millones de m2 anuales), buena ocupación media (vacío del 7,4%), liquidez y trasparencia. Colonial y Realia compraron –y los vendedores vendieron…- al principio de un largo ciclo que ya dura diez años, caracterizado por una contratación relativamente estable pero con espacio vacante en continuo crecimiento y que ya alcanza los casi cinco millones de metros cuadrados. Los vecinos de su cercana rival Londres, calificarían la situación de “slugishness”: rentas en declive, la contratación tocó un mínimo de diez años en 2013 y sólo se ha recuperado un poco esos dos últimos años, mientras la economía francesa crece con dificultad (0,2% en 2014, 1,2% en 2015). Por ello la gestión tiene que ser fina y el patrimonio de calidad con inversiones muy selectivas.
