[FONT="]Barcelona 4 de mayo de, 2017 (Thomson StreetEvents) - Trascripción de Inmobiliaria Colonial SA conferencia telefónica sobre resultados o presentado el miércoles, 3 de mayo de, 2017, 01:30:00 pm GMT[/FONT]
[FONT="]Versión texto de la transcripción[/FONT]
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[FONT="]Los participantes corporativos[/FONT]
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[FONT="]* Carlos Krohmer[/FONT]
[FONT="]Inmobiliaria Colonial, SA - Director de Desarrollo Corporativo[/FONT]
[FONT="]* Carmina Ganyet[/FONT]
[FONT="]* Pedro Viñolas Serra[/FONT]
[FONT="]Inmobiliaria Colonial, SA - CEO y Director Ejecutivo[/FONT]
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[FONT="]Los participantes de llamada de conferencia[/FONT]
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[FONT="]* Jonathan Sacha Kownator[/FONT]
[FONT="]Goldman Sachs Group Inc., División de Investigación - Analista Financiero[/FONT]
[FONT="]* Maxwell Wilson Nimmo[/FONT]
[FONT="]Kempen & Co. NV, División de Investigación - Analista de Investigación[/FONT]
[FONT="]* Paolo Testoni[/FONT]
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[FONT="]Presentación[/FONT]
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[FONT="]Operador [1][/FONT]
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[FONT="]Damas y caballeros, bienvenidos a la Inmobiliaria Colonial primer trimestre de 2017 Presentación de resultados. La gestión le guiará a través de la presentación, que será seguido por su sesión de preguntas y respuestas. (Instrucciones de Operador)[/FONT]
[FONT="]Ahora me complace presentar al Sr. Pere Viñolas, consejero delegado de Inmobiliaria Colonial. Señor, por favor siga adelante.[/FONT]
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[FONT="]Pedro Viñolas Serra, Inmobiliaria Colonial, SA - CEO y Director Ejecutivo [2][/FONT]
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[FONT="]Gracias. Buenas tardes o los buenos días a todos. Es un placer compartir esto con ustedes de nuevo. Aquí estamos Carlos Krohmer, Director de Desarrollo Corporativo; Carmina Ganyet, director general Corporativo; yo, Pere Viñolas, Consejero Delegado. Vamos a caminar a través de la presentación, como de costumbre. Y al final, tendremos la sesión Q & A.[/FONT]
[FONT="]Ahora estoy en la página 6. Sólo para empezar con los aspectos más destacados de los resultados del primer trimestre de 2017, que como se puede ver, estamos mostrando nuestros resultados comienzan en el nuevo año. En primer lugar, un excelente conjunto de resultados; los ingresos brutos de alquiler mostrando un 4% de igual a igual que, con el mismo ocurrió con los ingresos netos de alquiler; el beneficio neto recurrente, hasta el 27%; las EPS recurrentes, 13% hasta; y la FFO por acción, también un 13% más. Detrás de estos números, hay una fuerte rendimiento operativo pasando, casi 50.000 metros cuadrados en alquiler en los clientes de primer nivel, una ocupación sólida que se mantiene en los niveles de 95%. Yo diría que, más importante aún, aumento de dos dígitos en los precios de alquiler firmado, como explicaremos más adelante con mayor profundidad.[/FONT]
[FONT="]Una buena ejecución en curso de las iniciativas de valor añadido, incluida la lectura del programa de adquisición muy por delante del objetivo, en particular, en referencia a Alfa II. Y también, además de la fuerte desempeño operativo, una entrega firme en financiera con un fuerte rendimiento de la línea superior e inferior, especialmente en lo que damos a conocer días iniciales, una calificación de post independiente de actualización ya está sucediendo.Ahora estamos BBB con perspectiva estable.[/FONT]
[FONT="]Además, con una estructura activa del balance de capital de gestión de optimización, una actitud de confianza al crecimiento y una rentabilidad ajustada al riesgo superior para los accionistas.[/FONT]
[FONT="]Si vamos más en detalles, Página 7. A continuación, vamos con los números específicos que muestran estos excelentes resultados financieros, lo que ayudó crecimiento para el primer trimestre del año. Con EPS recurrente, un 13% más año tras año, lo mismo con FFO. Y el dividendo por acción para el año es de hasta 10%.[/FONT]
[FONT="]Si hablamos de los ingresos brutos de alquiler, que es 4% de igual a igual que, 70 millones de euros de la renta para el primer trimestre. El EBITDA, 4% de igual a igual, también en términos EPRA. Y como hemos mencionado antes, FFO, el 27%, el mismo que el beneficio neto recurrente. Sólo para recordar que, el balance de colonial que está mostrando un VAB, el valor bruto de los activos, que es ligeramente superior a 8 mil millones de euros, con el grupo LTV en el nivel del 41% y la deuda grupo de madurez 4,8 años y el costo de la deuda justo por debajo de 2%. Y sólo para recordar, ya está familiarizado con colonial que seguimos siendo una empresa con un claro enfoque en oficinas, 94%; y en la concentración paralelo en primer CDB, que es el 75% de nuestro balance y de alta calidad excepcional. 90% de nuestros edificios son propiedad BREEAM. Y ahora, además de eso, también, la estructura de capital está mostrando una perspectiva estable BBB de Standard & Poor como otra indicación de la salud.[/FONT]
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[FONT="]En la página siguiente, Página 8, comenzamos a excavar en los números que están detrás de estos resultados. Vamos a tener un año de desempeño operacional excepcional. Hasta ahora, hemos firmado 30 transacciones, casi representan el 80,000 - Soy 50.000 metros cuadrados, lo siento que esté en línea. La ocupación del 95%. Pero lo más importante, estamos firmando los precios de alquiler que son un 16% por encima de alquiler anterior o por encima de 8% en comparación con el ERV para diciembre '16 o 13% para diciembre '15. Mientras tanto, los gastos de capital de la cartera es de 16 millones de euros, y el proyecto Alfa representa casi 400 millones de euros.
Ahora voy a pasar a la siguiente sección. Ahora vamos a cubrir un poco nuestros puntos de vista sobre donde está el mercado, y voy a pedir Carlos Krohmer que intervenir.
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Carlos Krohmer, Inmobiliaria Colonial, SA - Director de Desarrollo Corporativo [3]
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Bueno. Por primera vez, Página 10, macro parece bastante sólido con buenos fundamentales, en particular en España. Y vemos Francia con un perfil de crecimiento mejora.
Vamos más a los detalles de este mercado en la página 11. La sorpresa muy positiva y esperando vencer a las expectativas del mercado de todos los participantes en el mercado es el mercado de Barcelona, que siendo muy dinámico, con el aumento de la actividad internacional, un interés muy fuerte desde Internet y el comercio electrónico empresas y más y más la falta de calidad stock. Y también, el volumen de inversión en este primer trimestre ha sido bastante alta, 6x el trimestre anterior años.
En Madrid, la asimilación se mantiene estable, con perspectiva positiva cada vez más ponderada de los activos que se encuentran en el centro de la ciudad. La falta de suministro de calidad agrega más y más reformas pasando.
Y, por último, París, con cifras muy sólidas de recogida, 29% año con año en el primer trimestre, las grandes transacciones nuevo y espacios que toman la delantera reformado, y especialmente del Sur de París que tiene muy, muy buena actividad en algún área, donde acaba de comprar un activo que es Émile Zola.
Si entramos en el detalle de que los niveles de vacantes de pie y cómo han progresado los alquileres, es la consolidación - consolidando año anterior, la tendencia de trimestres anteriores. París sigue siendo el más bajo en 10 años. Y el punto de datos interesante lo que tenemos en la parte inferior se muestra aquí es lo que ha sido el aumento de precio del alquiler desde el inicio de la recuperación, es decir 12 - diciembre de 2015. Y hemos visto hasta ahora un incremento acumulado del 10% en barcelona y un aumento del 8% en Madrid y un 6% en París.
En la página 13, se puede ver nuestra presencia en el mercado. Y en el fondo, lo que se puede ver aquí cuando se compara con todos estos actores en este mercado que en el centro de la ciudad, que son en realidad el dueño de la propiedad más grande con la posición dominante, y esto mejora claramente nuestro poder de negociación. Y esto se traduce al final incluso un mejor aumento de precios. Y esto es lo que podemos ver en la página 14.
En la página 14, tenemos 2 interesante conjunto de puntos de datos. En el lado de la izquierda, se puede ver que hemos recoursed el crecimiento y rentas prime acumulativos del mercado. Esa es la línea gris. Así que este es el alquiler - el aumento de la renta de primera vis-a-vis a finales de 2015, cuando comenzó la recuperación. Y la línea azul es para el mismo período de tiempo, lo que ha sido el aumento de los alquileres obtenidos en Colonial en comparación con el mismo tiempo de referencia. Lo que se puede ver claramente es que la cartera de Colonial está anticipando aumentos de precios de alquiler. Si nos fijamos en los niveles absolutos y ver lo que son las referencias renta prime, una vez más, se ve que nuestras rentas marginales firmados son en todos los mercados cercanos o incluso a veces por encima de la renta prime de referencia que los intermediarios del mercado han tocado.
En la página 15, una revisión rápida en el mercado de inversión. Los mercados de inversión se mantienen en los rendimientos que se comparan con las tasas de interés de referencia a través de los diferenciales. Y lo que es interesante que, además, este se combina y se sustenta en los volúmenes de inversión muy sólidos, 300 millones de euros en Barcelona, como ya he dicho, 6x trimestre del ejercicio anterior; 400 millones de euros en el primer trimestre de Madrid, que es un aumento de 60%; y 2,3 mm de euros en París, que es también un aumento de casi 30%.
Si nos fijamos en el que los niveles de precios están en la página 16, se puede ver aquí un conjunto de muestra de transacciones recientes de los últimos 2 trimestres en los 3 mercados en los que estamos. Es cuarto trimestre de 2016 y el tercer trimestre de 2017. Y lo que se ve cuando se mira a los valores de capital de nuestros valores europeos y compararlos con los últimos valores de evaluación que están disponibles para nuestra empresa que es de diciembre de 2016 que el mercado realmente está acelerando , y esto no es todavía realmente refleja en nuestro balance.
Y ahora, vamos a volver de nuevo a la sección siguiente, que es aproximadamente el rendimiento operativo en Página 18.
En la página 18, en esta diapositiva, estamos tratando de darle un poco de perspicacia en la actividad de arrendamiento y el fuerte impulso que estamos atravesando. Aquí se puede ver que en el primer trimestre, hemos firmado 30 contratos en los 3 mercados en los que operamos, por un importe total de cerca de 50.000 metros cuadrados, asegurando los ingresos por alquiler bruto de 16 millones de euros. La ocupación en la última columna se mantiene en el nivel de 95%. Aquí en esta diapositiva, queríamos añadir un poco de información acerca de los incentivos, que es algo que las personas suelen pedir. Esta es la relación de rentas económicas frente a los alquileres faciales. Y se puede ver que el comportamiento de incentivos, en particular en España en nuestra cartera, que aplicamos a todo el mercado, es bastante fuerte y bastante bien.
En la página 19, lo que queremos dar es una vista en el nivel de los alquileres que se están inscribiendo en contraposición a la información de - sobre las rentas que se están firmando en el mercado o productos de primera. Aquí, en Barcelona, estamos diciendo que hemos firmado 13 contratos, y la renta máxima firmado hemos sido de 23,5 euros frente a los 22 euros según aquí para referencias de mercado. En Madrid, es 29 euros, en línea con la información. Y en París, también bastante de acuerdo con la información del mercado, EUR 759 es el alquiler máximo que hemos firmado. Así que estamos capturando los mejores alquileres disponibles en el mercado.
En la página 20, los premios de la ocupación. Nuestra vacante es ahora el 5% del grupo. Nos gustaría destacar que este es ligeramente superior al 3%, que era el número disponible a finales de 2016. Me gustaría mencionar que es debido a un movimiento táctico, nuestro número provisional. Hemos una rotación particular, pasando en un edificio específico, Alfonso XII, donde giramos a partir de un inquilino anterior, Banco Mare Nostrum, a uno nuevo, que es [espacios], que se una a nosotros en este edificio. A partir de hoy, este edificio, Alfonso XII, una vez más, deja totalmente. Y si que lo vio número de 5% pro forma con esta rotación ya administrado, se vería que la vacante se remonta de nuevo para el número anterior del 3%. Usted entiende que cuando está en el 95%, puede experimentar esta volatilidad, 3%, 4%, 5%, 10% de la vacante en cualquier punto en el tiempo. Así que va a 5% pro forma que sería, de nuevo, a un nivel inferior.
Página 21, lo que hacemos es comparar al menos con la información disponible para el mercado. Se podría ver que dentro de Barcelona, el mercado está mostrando una vacante del 9%; CDB, 6%. Estamos a 3%. En Madrid, el mercado está mostrando un 12% de vacantes; el CDB, 9%. Somos 5%. Y en París, también somos sólo por debajo del mercado y casi en línea con la vacante mercado CDB. Por lo tanto bastante bien en comparación con el mercado.
Página 22 muestra una pieza de información que encontramos aún más interesante. Lo que hemos tratado de hacer aquí es mostrar 2 cosas. Una de ellas es la comparación en el lado izquierdo de esta diapositiva entre las rentas firmados y el ERV que estaba disponible para 2015 y 2016, con un desglose de los diferentes mercados en los que operamos. Se puede ver que estamos, en términos generales, en un número de dos dígitos, superior a 13% con respecto a diciembre '15; 8% respecto a diciembre '16.
Y otra forma interesante de ver esto, en la parte derecha de esta página, firmó rentas en comparación con los contratos anteriores, es decir renovaciones, de nuevo, eso es de dos dígitos. Se puede ver Barcelona y Madrid que estamos firmando un 19% y un 13% superior, mientras que París sigue siendo fundamentalmente plana. Sin embargo, para la empresa, la comparación se mantuvo en el 16% de las rentas firmados en comparación a los contratos anteriores.
En las siguientes páginas, básicamente, se puede tener un poco de sabor de este, con un desglose de los diferentes activos, donde se puede ver cómo el rendimiento se comporta. Básicamente, el mensaje de nuestra parte es que nuestros números globales no son dependientes del activo específico, no se concentra en ninguna experiencia única, se encuentran dispersas en una amplia serie de experiencias sobre diferentes activos. Eso es lo que se puede ver en la página 23, y también en las siguientes páginas.
En Página 24, mencionamos que, al mismo tiempo, seguimos trabajando en nuestras iniciativas de valor añadido con una buena noticia en este lado. Y también, también siguen siendo bastante proactivo en el ángulo de la sostenibilidad, con nuevos certificados de ser liberado de nuestros activos, como también se ve en esta diapositiva.
En la página 25, también algunos ejemplos adicionales de la obra que está sucediendo en algunos ejemplos de activos, Santa Engracia 120 o José Abascal 45, donde estamos reposicionando nuestros activos, ya que normalmente no, con un resultado muy satisfactorio.
Y en la página 26, tenemos un ejemplo específico de Paul Cezanne, donde también se puede ver que, como resultado de los trabajos que hacemos en las evaluaciones, experimentamos entonces nuevos alquileres, lo que demuestra una variación positiva en comparación con el más reciente ERV. Por lo que un rendimiento operativo bastante satisfactorio. Y me gustaría destacar, como se puede ver, sobre todo, el rendimiento de los alquileres en oposición a los contratos anteriores o en lugar de ERV.
Ahora vamos a pasar a la siguiente sección, que es el rendimiento financiero de la compañía. Y Carmina Ganyet se hará cargo de esta sección.
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Carmina Ganyet, [4]
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Bueno. En esta sección, me gustaría mostrar los indicadores clave o los indicadores financieros clave a este fuerte rendimiento operativo. El primero es un aumento de los ingresos por alquiler fuerte crecimiento de 66 millones de euros a 70 millones de euros, lo que significa un crecimiento total del 5%. En términos de de igual a igual, todos los mercados siguen siendo fuertes, con un total de igual a igual que el crecimiento de 4%. En cuanto a los diferentes mercados en los que estamos, estamos mostrando EPRA de igual a igual que en Barcelona 10%. Madrid, debido al impacto, como se mencionó Pere, antes en Alfonso XII debido a la rotación de Banco Mare Nostrum, muestra un impacto negativo de ligeramente menos 0,5%. Y a continuación, le mostramos lo que habría sido. Vimos esta rotación inquilino en el crecimiento de igual a igual que.
En París, una vez más, seguimos siendo fuerte, con un crecimiento positivo de igual a igual que del 4%. Destacaron que el proyecto y la adquisición que hemos hecho en años anteriores se añaden en Barcelona y Madrid, un positivo de 5% en Barcelona y un impacto positivo muy importante en Madrid de más del 20%, el 22% de crecimiento en los ingresos brutos de alquiler.
En la página siguiente, lo que queremos es mostrar las principales impactos detrás de estas variaciones totales en términos de like-for-like. Y que se están dividiendo los impactos entre precio y volumen. Como se puede ver, Barcelona sobresaliente con 10% de igual a igual que, especialmente impulsada por los precios de alquiler, un positivo 5,6%, gracias a los precios que hemos explicado antes con este más de un 19% el aumento de las rentas del contrato anterior.
En Madrid, el impacto de precios muestra un efecto positivo de 0,8%. Y excluyendo Alfonso XII, el volumen, por lo que el efecto de la ocupación añade a Madrid de igual a igual que el crecimiento, además de un 9,1%.
En París, sigue siendo que el volumen es fuerte, más el 3%. Y, básicamente, el precio se mantiene plana a ligeramente positiva con este impacto positivo cercano al 1%.
En la página siguiente, nos gustaría mostrar el impacto de los ingresos netos de alquiler. Así todavía un crecimiento positivo de igual a igual que en términos de ingreso neto de alquiler, lo que significa que estamos manteniendo las tasas de eficiencia que tenemos previamente.Así, en línea con los ingresos brutos de alquiler es el mismo - el ingreso neto de alquiler. Hemos vendido Alfonso XII. Impacto mantuvo firme, el 10% en Barcelona; Madrid, cerca de 2%; y París, el 4%. Eso significa que estamos capturando estos niveles de precios de alquiler y el mantenimiento de los niveles de eficiencia que teníamos en el cálculo anterior. Así, como consecuencia de este crecimiento de igual a igual que, este crecimiento positivo de igual a igual que, nuestros resultados recurrentes están aumentando más de un 20%, 27%. Por lo que la combinación de esta posición fuerte de esta actividad de alquiler y la gestión de la responsabilidad activa con el objetivo de aumentar o también para mejorar nuestros costes de financiación. Y también el impacto del aumento de nuestra participación en SFL del 53,1% al 58% de resultados, un aumento de los ingresos recurrentes de 12 millones de euros a 16 millones de euros. Así que el 4% de igual a igual que los ingresos brutos de alquiler, un 42% el beneficio neto de 11 millones de euros a 16 millones de euros y el 13%, 1-3 por ciento, aumentar los fondos de operación por acción desde el último trimestre y desde el año pasado.
Como se ha mencionado Pere, recientemente, hemos ascendido. Nuestras calificaciones de crédito se han actualizado de BBB- a BBB +, debido principalmente al fuerte rendimiento operativo y la mejora en el costo de fondeo. Pero también, la perspectiva estable refleja la cantidad de un fuerte fundamentos del mercado de colonial y colonial alta calidad de los activos. Por supuesto, la agencia de calificación se basa fuera de estos buenos resultados, sino que también está basada en nuestro compromiso de mantener esta estructura de capital sólida.
Y además, SFL ha sido también mejorado. Se ha actualizado desde una perspectiva estable a una actitud positiva, que entendemos que estamos en la línea positiva en la gestión de nuestra parte de responsabilidad.
En este sentido, en la página siguiente, nos gustaría compartir con ustedes parte de esta gestión activa de balance. Hemos cerrado una nueva línea de crédito renovable para mejorar la liquidez de la empresa. Hemos aprovechado un nuevo marco de cooperación regional de 375 millones de euros con más de - con un pool de bancos de 10 bancos, nacionales e internacionales, con un vencimiento de 5 años y un diferencial de 160 puntos básicos. Así que con esta línea de crédito, mantenemos y seguimos para mejorar la posición de liquidez del grupo.
Y también hemos lanzado al final de nuestro programa de recompra de acciones. Hemos completado 10.000.000 acciones, es decir, el 2,8% de las acciones propias. A medida que nos liberamos de nuestros objetivos primarios relevantes en este programa de recompra de acciones fue para completar el plan de compensación de la administración, sino también para los fines comerciales ordinarias.
A modo de conclusión en la página siguiente, en la página 34, se puede ver nuestro compromiso de mantener una sólida estructura de capital, principalmente con 2 conductores principales. La primera es una garantía de primera clase. Por lo que la posición fuerte en las áreas del CDB, el estándar más alto para la sostenibilidad de nuestra cartera y una adecuada diversificación muestra una fuerte garantía, y ha sido publicado en la versión actualizada - en la actualización de la calificación de S & P a una perspectiva estable BBB.Pero también nos gustaría mantener estas estructuras financieras sólidas, mejorando el costo financiero. Así que estamos manteniendo el menos del 2%, el coste de la deuda en el mismo nivel. También estamos manteniendo la deuda madurez más de 5 años en el mismo y cerca de dimensionar el grupo. Y como he explicado antes, nuestra disciplina en términos de roles financieros y objetivos financieros es mantener nuestro valor del préstamo-grupo por debajo del 45%. Hoy en día, el nivel es del 41%, con un 82% de la deuda fija o cubiertos. Así que incluso si - nos gustaría mantener este nivel de cobertura para mitigar cualquier volatilidad en nuestra P & L. Pero también, nos gustaría mantener estos - continuar explorando liquidez adicionales. Y hasta la fecha, gracias a la nueva instalación premio, la potencia de fuego en España sigue siendo fuerte, con más de 600 millones de euros y más de 1 mil millones de euros en el libro.
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Pedro Viñolas Serra, Inmobiliaria Colonial, SA - CEO y Director Ejecutivo [5]
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Bueno. Gracias. Esto termina la sección de otras presentaciones. Así tenemos aquí el rendimiento operativo y el rendimiento financiero de la compañía. Ahora estamos entrando en la sección # 5, que es sobre el crecimiento y los conductores de la empresa. Así que sólo deslice en la página 36. Page 36 es sólo para recordarle el marco de nuestra actividad. Ahora vamos a proyectos y reformas por un importe total de casi 150.000 metros cuadrados, con un programa de gastos de capital cercano a los 300 millones de euros, que dará lugar a 26 millones de euros de ingresos brutos de alquiler adicional en el año 2017 y '18, que se distribuyen en diferentes proyectos , como se puede ver aquí; un ingreso adicional de 30 millones de euros del alquiler bruto durante años '19 a '22. Y siempre trabajando para este tipo de proyectos dentro de, digamos, la visión general del rendimiento en el precio por encima del 7%, si estamos hablando de España o por encima de 6,5% si hablamos de Francia. Y todo esto nos permite aumentar el levantamiento de alquiler y compresión de la rentabilidad adicional para nuestros activos en el futuro.
En la página 37 y 38, se puede tener una visión general de dónde nos encontramos con todas las tuberías, proyectos que estamos trabajando. Ellos son principalmente todo ello en línea con nuestros objetivos en relación con el tiempo y el costo. Por otra parte, en algunos casos, ha habido un pre-let significativa por encima de nuestras expectativas iniciales. Por ejemplo, en esta página 37, me gustaría resaltar Serrano 73. Eso es un activo que compramos bajo Alpha I el año pasado. Nosotros sabíamos en ese momento que el MP se iba. Ahora que ya un pre-let de nuevo a un bufete de abogados de alto nivel, 100% pre-let. Y otro ejemplo podría ser en la parte inferior de esta página, Parc Glòries. Ese fue también algo que empezamos a mediados de 2016. Y a partir de hoy, este edificio es de 38% de pre-let y muy por encima, yo diría, nuevas rentas que ya se puede esperar en el horizonte. Compramos este pedazo de tierra hace 6 meses. Así que el rendimiento en el precio está por encima de 7% y la TIR por encima del 9%.
En la página 38, usted tiene más ejemplos en relación con Alfa II, Castellana 163 o Plaza Europa, donde todo va en línea con nuestras expectativas. O también en cuanto a Francia, Emile Zola o Louvre de los Anticuarios de París. Eso va en línea con las expectativas.
Basado en esto, creemos que colonial, Página 39, está bien posicionado para capturar el crecimiento de alquiler y se benefician de la colocación de los mercados en los que estamos. En este caso, estamos mostrando el famoso reloj sobre la situación de los diferentes mercados. Le estamos dando también una vista del perfil de vencimientos, las fechas de caducidad de los contratos. Y también, en la parte derecha de esta página, estamos mostrando algo que hemos mencionado antes, y eso es que estamos mostrando una gran variación entre los alquileres del mercado y las rentas corriente que pasa. Por lo que una cierta sensación de menospreciar a este nivel. Y también, como hemos mencionado y vimos antes, una diferencia significativa entre los alquileres firmados y rentas anteriores.
La página 40 es un poco de la misma, sólo para darle la opinión de que nuestro programa de adquisición está en camino en términos de cantidad. Así se puede ver aquí el Alfa I, el Alfa II, lo que hicimos desde - en los últimos años. Y usted ha visto que es bastante en línea con lo que siempre hemos estado en comunicación con el mercado y en línea con nuestro plan de negocio. Estamos muy listos con Alfa II, una parte importante de lo que esperábamos que hacer durante el año 2017. Y también, en esta columna en particular, donde se ve la TIR que esperábamos al inicio del proyecto, siempre estamos hablando de una TIR de activos ungeared 10 años. Pero sólo para darle la idea de que casi en todas las circunstancias, vamos por delante de las expectativas iniciales.
En Página 41, nos movemos ahora a una vista de la equidad. Estamos muy satisfechos con el rendimiento de nuestras acciones. Creemos que nos estamos beneficiando de un poco de búsqueda de calidad para que veamos en el mercado, que estamos buscando rentabilidad ajustada al riesgo más atractivos. Usted sabe que una afirmación de que siempre que tenemos es que la gente habla demasiado sobre los rendimientos, tal vez no tanto sobre el riesgo. Y que podemos tienden a tener una muy buena combinación de riesgo y rendimiento. Aquí sólo incluyó un número que puede ayudar o no ayudar con usted, pero es una desviación estándar de precio de nuestras acciones, de modo que cuando se compara con este retorno le da una buena combinación.
En el lado de participación, no es gran noticia, se mantendrá con una estructura accionarial de alta calidad. Y esto no es sólo para, digamos, las letras constantes que pueden estar presentes en el tablero, sino también nuestra capital flotante está mostrando una gran mayoría de los largos-sólo los inversores, lo que no sucede en todas partes, y un buen nivel de liquidez. Así que yo diría que estamos muy contentos de nuestra estructura de liquidez y accionista de hoy.
Si nos movemos a la página 42, nos estamos beneficiando de una visión más positiva en nuestra sociedad. El número de analistas que están cubriendo nos ha pasado de 11 a 19, las combinaciones de compra han venido de 45% a 63%. Tal vez, en consecuencia, el precio de la acción se ha movido en la forma de reducir casi a la nada a la economía ya. Y a partir de hoy, estamos mostrando, para el primer día, un ligero aumento en nuestra prima de NAV. Recuerde que detrás de estos, siempre hay un aspecto fundamental muy básico en nuestra empresa, que está buscando - como se puede ver, en la parte derecha de esta página, mirando el valor medio del metro cuadrado que tenemos en lugar de lo que está disponible en el mercado según fuentes del mercado. Y todo esto es parte de una muy buena tendencia exitosa, en el que - el último informe del NAV mostramos ya para el 2016 un retorno total para el accionista del 20%. Y durante el período que se inició en junio de 2014, donde estábamos por debajo del aumento del 65% en ideales NAV. Por lo tanto una perspectiva satisfactoria sobre la equidad.
Así que basado en esa sección, esto es sólo una conclusión rápida. Usted ve - usted ha visto que la entrega en las operaciones es una buena con los aumentos de precios de alquiler sólidos. Yo diría que esto puede ser lo más importante a destacar. Estamos capturando un buen impulso para nuestros mejores clientes de nivel. Nuestra ocupación se mantuvo alta. Como ya he dicho, más que nada, estamos demostrando aumento de dos dígitos en los precios de alquiler firmados en comparación con los contratos anteriores y muy buenos números en comparación con ERV existente. Así como en el ínterin, nuestras iniciativas de valor añadido, su ejecución en curso está en línea con nuestras expectativas. Por lo que es satisfactorio.
Además, hemos demostrado el crecimiento, digamos, la estructura de capital lado de nuestro balance que también estamos demostrando tener una buena evolución. Noticias recientes acerca de una nueva calificación es bastante un ejemplo importante. Sin embargo, como consecuencia, se puede ver en todas nuestras pérdidas y ganancias y el balance saludable consecuencia, un sólido de igual a igual que el crecimiento de los ingresos de alquiler, un perfil de crecimiento saludable en la empresa, apoyado en una base de activos de alta calidad.
Ya he mencionado las mejoras de calificación y buen desempeño superior e inferior de línea.
Y donde consideramos que es hoy en día, estamos seguros sobre las perspectivas. Tenemos confianza en el entorno en el que trabajamos. Creemos que colonial sigue siendo bastante bien posicionada para capturar alquiler de bicicletas. Estamos creando un valor significativo a nuestra cartera de proyectos. Estamos muy por delante del objetivo que hemos puesto a nosotros mismos, con alto grado de confianza sobre una mayor entrega.
Y por último, pero no menos importante, siempre trabajamos con miras ajustada al riesgo de todo lo que hacemos. Así que no es sólo el retorno, se trata de ser sólido y con un buen nivel de riesgo. Y creemos que estamos entregando una muy buena combinación de rendimiento y riesgo para cualquier accionista actual o potencial.
Así que aquí es el resultado de nuestra presentación. Por lo que sólo un comentario final, básicamente en línea con lo que hemos visto en los trimestres anteriores, muy, muy satisfactorios. Y ahora después de haber terminado, vamos a comenzar con la sección Q & A.
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Preguntas y respuestas
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Operador [1]
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(Las instrucciones del operador) La primera pregunta es de Jonathan Kownator de Goldman Sachs.
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Jonathan Sacha Kownator, Goldman Sachs Group Inc., División de Investigación - Analista Financiero [2]
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Una pregunta rápida sobre el Alfonso XII. Tengo entendido que se trata de volver a dejar ahora en esta etapa o en etapas finales. ¿Puede comentar sobre el nuevo alquiler? Ese es el último alquiler del inquilino que. Y, al mismo tiempo, el ERV, sólo para comprobar si se comparan las nuevas rentas frente a ERV, estas son sus ERV o el valor de ERV, y los valores podemos esperar reevaluaciones sobre estas propiedades como resultado de estos nuevos contratos de arrendamiento? Y tal vez una pregunta final en Madrid. Quiero decir, me parece que al igual a igual, incluso cuando se excluye Alfonso XII, es un poco blanda. Así que tal vez se puede comentar sobre el mercado de oficinas de Madrid? Y donde ves las cosas en el futuro? Y estamos realmente viendo o se espera un impacto mayor precio en sus nuevos arrendamientos?
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Carlos Krohmer, Inmobiliaria Colonial, SA - Director de Desarrollo Corporativo [3]
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Bueno. Es Carlos Krohmer hablando. En cuanto a la primera parte de su pregunta, en relación con Alfonso XII, estamos en negociaciones muy, muy avanzadas. Hemos casi cerrado el contrato, pero como se puede imaginar, no podemos revelar en este momento el alquiler. Sin embargo, para comentar sobre esto, el número uno, lo que estamos viendo es algún tipo de empresas, compañías de Internet impulsado por las empresas de la nueva economía, las personas se están moviendo hacia el sur de Madrid. Por lo que esta parte del mercado se está poniendo muy reevaluado. Y estamos bastante seguros de que vamos a cerrar este contrato, y esto será por encima del año anterior, el ERV anterior y el alquiler anterior que teníamos de este activo. Tan pronto como hemos concluido este, vamos a dar un poco más de visibilidad en esto. Pero estamos muy positiva de todos los movimientos que se están produciendo en el sur de Madrid. La segunda pregunta, hay 2 cosas que suceden en Madrid. Como siempre, Madrid comienza antes con nuevos movimientos que Barcelona y España. Así que algunos de los participantes en el mercado han empezado antes. Estamos haciendo un poco de renovación que viene un poco más fuera de proyecto para el mercado. Lo que aquí es - clave es que realmente tiene los proyectos adecuados y, por lo tanto, pueda ser capaz de diferenciar y subvencionar producto en el mercado. Estamos muy, muy seguro, porque todas las cosas que hay en la tubería están teniendo muy buena respuesta en el mercado. Y seguramente, estaremos más específica sobre este y ser capaces de revelar algunos comentarios interesantes.
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Carmina Ganyet, [4]
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Y entonces, lo siento, Jonathan, y de acuerdo con la opinión del mercado de Madrid, por lo que quisiera destacar en la página 22, estamos mostrando las rentas que estamos cerrando en los contratos de este primer trimestre, y estos son los alquileres anteriores. Cuando vea similar a igual, y que dependerá en qué momento el contrato está por expirar. Por lo que el impacto podría ser al final del primer trimestre. Cuando se analizan más de lo que hicimos, ¿cómo ha sido - Actualizado el alquiler, el ERV del anterior, el impulso en Madrid es muy fuerte, como se puede ver en la página 22.
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Operador [5]
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La siguiente pregunta es de Paolo Testoni de Citigroup.
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Paolo Testoni, [6]
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No tengo preguntas.
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Operador [7]
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La siguiente pregunta es de Max Nimmo de Kempen & Co.
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Maxwell Wilson Nimmo, Kempen & Co. NV, División de Investigación - Analista de Investigación [8]
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Y sólo en términos del proyecto Alfa II, guardó una proporción significativa completa de ello. ¿Es capaz de dar más detalles sobre eso? Y sólo la espera de que debe ser todo terminado a finales de 2017, que es lo que debemos tener en nuestros números? Y la segunda pregunta, a la vuelta de algunas de las consecuencias fiscales que se hablaba a principios de año, y que tenía un equipo en busca de que la conversión y la posibilidad de [Sofini]. ¿Ha habido alguna actualización en esto?
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Pedro Viñolas Serra, Inmobiliaria Colonial, SA - CEO y Director Ejecutivo [9]
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Gracias. Es Pere Viñolas hablando. En Alfa II, sólo para dar un poco de más detalles sobre esto. Aquí estamos hablando de 3, 4 proyectos diferentes. A partir de Barcelona, tuvimos las Glorias, un proyecto - lo siento, esto es Alpha I que ya conoce. Que ya se está trabajando, que da cuenta de la clave. En el Alfa II, tenemos la Plaza Europa. Este proyecto va en línea. Ahora estamos en el proceso de selección de la firma de arquitectos. Así que a partir de hoy, lo que conocemos con nuestros trabajos preliminares es que el costo esperado de este proyecto está en línea con nuestras expectativas iniciales, y el calendario se confirma a partir de hoy. En cuanto a Castellana 163, que es un poco lo mismo. Aquí tenemos que recordar que se trata de un edificio que ya está ocupada. Y la única cosa que tenemos la intención aquí es que iremos acondicionando el edificio. Al mismo tiempo, que la rotación de los prestamistas está sucediendo. Así que nada en especial pasando a este nivel. Tal vez un pequeño comentario. Estamos bastante avanzado en el muy pequeño desinversión que era, lo que pensamos, es una colisión de Castellana 163. Pero como ya he dicho, no hay noticias y agenda confirman relevante debido a la naturaleza particular de este. Emile Zola, que también trabaja en línea con las expectativas. En este caso, la única cosa que me gustaría destacar es que tenemos un plan específico para este activo que debe nos permitirá aumentar del 10% al 15% de la SBA para este edificio para ser uno de los motores importantes de valor para la posición de compra esta. A partir de hoy, la única cosa que podemos decir es que esta hipótesis inicial que se hizo en el momento de la adquisición sigue siendo nuestro escenario central. Así que seguimos siendo todavía seguros de que esta alza en la creación de valor se llevará a cabo. Y creo que es básicamente el uso principal en relación con Alfa II. La segunda cuestión, que es con respecto a [Sofini], no hay nombres importantes en esta comparación con nuestras revelaciones anteriores. Estamos trabajando en el análisis de este potencial comercial. Estamos teniendo avances en este sentido. Pero a partir de hoy, no hay adiciones se han tomado todavía. Así que no podemos añadir nada más. Así que estamos trabajando en esto, y sin adiciones se han tomado hasta ahora.
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Operador [10]
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(Instrucciones de Operador)
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Pedro Viñolas Serra, Inmobiliaria Colonial, SA - CEO y Director Ejecutivo [11]
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Bueno. Mientras tanto, tengo una pregunta, una pregunta escrita del [Jacquelyn]. Y la segunda pregunta - ella envió 2 preguntas. La segunda pregunta, ¿podría ser por favor elaborar la conversión potencial para el estado [Sofini]? Me acabo de referir a eso. Estamos trabajando en esto y tener progreso, pero no hemos tomado ninguna adición en esto. Por lo tanto, sigue siendo un escenario abierto. La primera pregunta es, ¿tiene algún interés en la cartera de oficinas Hispania? La respuesta es que, en primer lugar, no tenemos una opinión informada a partir de hoy. sin duda vamos a tener una mirada en ella. Pero sólo para que quede claro, eso no quiere decir nada en particular. Vamos a ver que, como siempre lo hacemos en cualquier adquisición potencial que podemos hacer. Creo que puede suceder que está en línea con nuestros criterios de inversión. Puede suceder que nos interesa mucho - no mucho o nada en absoluto. No lo siento, pero lo que sea. Y tal vez el interés no están en ella. Y a partir de hoy, no tenemos una opinión informada de ello todavía. Así que no tenemos nada más que decir al respecto.
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