COLONIAL : QUO VADIS?
Excelente tercer trimestre de Colonial. Lo está haciendo bien y hay un buen conjunto de cifras que lo demuestran:
a) Está “casi llena”. En un año, entre septiembre 2015 y septiembre 2016, ha conseguido subir su ocupación 559 pb en Madrid (del 92% al 98%, frente a una ocupación general del CBD, según la empresa, del 92,2%), 838 pb en Barcelona (del 87% al 96%, frente al 94%) y 144 pb en París (del 95% al 96%, en línea con el mercado). El total, una ocupación del 96% frente al 93% de hace un año. Casi lleno.
b) Eso se ha conseguido no bajando rentas, sino todo lo contrario, que es meritorio. El crecimiento de las rentas netas “like for like” (para los mismos inmuebles), ha sido del 13% en París, del 18% en Barcelona y el 4% en Madrid. Para el conjunto, un 13% más, gracias al reposicionamiento de activos (incluyendo un 90% del patrimonio certificado Leed o Breeam).
c) En los meses corridos hasta septiembre han firmado 69 contratos de arrendamiento por un total de 73.160 m2, de los que el 52% con nuevos inquilinos. Renta media de EUR 750/m2/año en París, EUR 27/m2/mes en Madrid y EUR 20/m2/mes en Barcelona.
d) Consecuencia de lo anterior y de nuevas adquisiciones el ingreso bruto por rentas -GRI- ha subido un 21%frente a septiembre de 2015, de EUR 169 millones a EUR 205 millones. Un 8% en las mismas propiedades -“like for like”- y un 13% por nuevos inmuebles. Y el ingreso recurrente ha crecido en consecuencia.
e) Y por todo lo anterior el beneficio atribuido en 9 meses ha crecido de EUR 213 millones a EUR 249 millones, un 16,9% más. Aunque en ambos períodos la compañía ha disfrutado de revaluaciones patrimoniales de EUR 345 millones y EUR 354 millones gracias a la contracción de los yields.
Pero es precisamente esa contracción de los yields la que lleva a reflexionar sobre cómo una compañía de esta naturaleza y tamaño puede diseñar su crecimiento. El mercado de París, que representa 3/4 de sus rentas (al 30-6, no vemos ese desglose a septiembre), ha sufrido/gozado de una contracción de yields del 6% al 3% entre 2009 y 2016. O sea que “grosso modo”, un edificio adquirido hace siete años, sin que la renta se mueva, vale hoy el doble. Bueno, si ya eres dueño, pero poca oportunidad para comprar a menos que se esté dispuesto a aceptar rentabilidades muy bajas.
Al 31 de diciembre Colonial tenía un EPRA Net Initial Yield del 3,0% (3,4% en 2014), que es magro. Sobre todo por París. Algo puede haber subido con los incrementos de renta, pero mientras siga subiendo el GAV al ritmo actual no es fácil la mejora. Y aunque París tiene una perspectivas excelentes en crecimiento de renta (que el Brexit no ha hecho sino mejorar), dudamos que Colonial quiera poner más huevos en esa cesta. Además, aunque las perspectivas de las oficinas en París son muy buenas, el crecimiento de Francia en general está estancado.
Y entonces, ¿en qué cesta?. Pues más España, particularmente más Madrid y posiblemente alguna adquisición corporativa en otro mercado europeo, nos atrevemos a aventurar. La reciente emisión de EUR 600 millones en bonos a 8 años (más otros 50 millones en un “private placement”), bien que el tipo del 1,45% es excelente, tendrá una finalidad, ¿no?. No se acumulan por nada casi EUR 1.000 millones en caja y disponible (EUR 992 millones para ser exactos es el “proforma YTD firepower”, según su informe). Por algún sitio sonará.
Creemos que Colonial necesita complementar su muy buen perfil como empresa acumuladora de valor con una mayor rentabilidad en efectivo. La cuestión es… ¿Dónde, cómo?
O ¿Quo vadis? si lo prefieren en términos bíblicos…
