Mensaje nº 4:
" Valoraciones en base al desarrollo, intervenciones y sensaciones"
Buenas,
Pues con este cuarto mensaje, cierro el plan de mensajes que tenía previsto hacer en este foro y en este hilo sobre la pasada Junta de Accionistas de I. Colonial del día 24 de abril de 2015. Me quedaba este último mensaje donde daba mis valoraciones más subjetivas sobre el desarrollo de la Junta, motivo y entresijo de mis intervenciones-respuestas, y las sensaciones sobre aspectos más psicológicos (no tanto lo que se dice, si no cómo se dice y los silencios que se desprenden).
Venga, al lío!:
Como ya he dicho, pocos "titulares" se dieron sobre los que ya conocíamos.
A todo aquél que fuera con ciertas expectativas tipo:
- porqué se aumenta la facultad al Consejo de emitir bonos por 1.500 millones de euros (que teníamos ya autorizados en Junta del pasado año) a facultar a emitir por 2.000 millones de euros de ahora?
- qué destino se prepara a esos bonos?
- porqué se incluye la posibilidad de bonos convertibles? (para mí capital tal habilitación)
- qué previsiones de revalorización de inmuebles contempla el consejo?
- qué plan estratégico se presenta? -de hecho, aunque parezca increíble, carecemos de Plan estratégico, salvo que se considere como plan la inversión constante de 300 millones de euros.
- en qué estado está esa "fase avanzada de comercialización" del edificio IN/OUT de París?
- qué hay de Realia?
NADA. A priori, sin noticias ni información relevante, una Junta donde solo servía para aprobar cuentas, y obtener las habilitaciones el Consejo para dar el siguiente paso (que no revelan).
Ahora bien, YO sí extraigo conclusiones:
1ª) La intervención de Viñolas fue muy interesante. Sí que sabíamos y sabemos que somos "pivones", pero plasmarlo de la manera en qué se hizo, me hacía pensar que si se vendía el producto a inversores institucionales de esta manera, éstos, comprarían seguro.
No era un discurso vende-burras, sino un aporte de datos con inmuebles excepcionales, referencias a ocupación, clientes de primer nivel, y capacidad económica.
Se llenó la boca Viñolas cuando hacía referencia a la situación de los Inmuebles prime de COL/SFL. Se le escapaba una sonrisa picarona comparándolo con TODA la competencia, dando a entender que si el mercado institucional se estaba peleando por el "entrante", qué haría el Mercado Institucional con el solomillo!!.
Sacó pecho en capitalización, EPRA, índices de referencia, a nivel Medium Cap, y a nivel Europeo. Dando a entender, un poco en mi línea, que el Mercado "soberano" nos puede marcar la cotización que le salga del pijo, ahora bien, nosotros somos auténticos PIVONES.
Efectivamente hubo bastante de "comercial" y el mensaje evidentemente estaba destinado a terceros, y no tanto a los que estábamos en la sala, pues éramos cuatro gatos. Pero me gustaría que este "acto publicitario" no se cerrara en una Junta de Accionistas, si no que ese Nuevo Director Comercial (por que al Director de Negocios casi lo deja a la altura del betún implícitamente) debe salir y vender el producto como hasta la fecha no se había hecho.
2ª) En el desarrollo de la Junta se toma en consideración por primera vez la confirmación que se ha adquirido acciones en autocartera.
Si tenemos en cuenta que en los pasados resultados no había acciones propias comunicadas; ni tampoco en la CNMV se hace mención a ello, queda claro que tal adquisición se ha hecho en las recientes fechas.
Son 3.850.000 acciones propias para auto-cartera.
Esto, de manera clara y cristalina, se nos está diciendo dos cosas:
- se ha pensado en clave pago de Stock-Options de 30 de abril de 2015
- la compra es mínima, lo justo para atender la obligación de 2015, sin pensar en la indemnización de los a 4 años que quedan.
Por tanto, en base a este dato, casi con toda seguridad, y a mi desgracia, Presidente, CEO y Adjunta de CEO, continuarán este año (y lo que te rondaré!...).
Evidentemente que hay tiempo hasta el 30/12/2015 para adquirir los cerca de 9 millones de acciones que calculo que nos costaría la broma para zumbarlos a todos antes del periodo de penalización; pero, si el fin es este, y previendo que la acción remontará de manera decidida, resulta poco inteligente por parte de I. Colonial no aprovechar o haber aprovechado ahora para adquirir acciones propias a bajo precio.
3ª) Sobre mi intervención.
Si una cosa tenía clara yo es que si me desplazaba a Barcelona, "perdía el tiempo" en una Junta, destinaba 18 minutos de mi vida en intervenir en la misma, no era por una simple pataleta (esto ya lo he hecho en tantas ocasiones que sonaría en dejà vu!; de hecho, estoy convencido que Viñolas y el resto, para no perder la tradición, podían intuir que aparecería y les daría caña un año más). Ahora bien, si entro con esas preguntas, puede asegurar que no pretendía hacer puntada sin hilo.
Desde hace bastante tiempo, tengo estudiados los acuerdos estratégicos de los accionistas considerados como "inversores estratégicos" (esos que Doña Elvira dice que van NO concertados...).
Sabía que para cazar el Consejo, y en particular a Presidente y CEO, debía entrar por este punto (al margen que yo a título particular considero que apretando a la AMF podría hacerse sangre por lo del concierto de accionistas).
Y así lo hice.
Debía poner en conocimiento en Junta al Consejo y accionistas (incluido en Acta -muy importante ello-) los diferenciales y los desajustes en la Oferta Vinculante. Evidentemente, a los efectos económicos, a priori, I. Colonial aparentemente no parecería perjudicada, pues el efectivo íntegro de la AK lo recibe en mayo de 2014. Ahora bien, las que considero condiciones draconianas, fueron impuestas por unas Ofertas Vinculantes e Irrevocables, sin tener en cuenta el NAV/NNNAV de la compañía (pues SOLO se estaba dando información del EPRA NAV -que no tenía en cuenta la magnitud real de los CREDITOS FISCALES NO REGISTRADOS -la auténtica madre del cordero-).
En definitiva, no me vale la excusa peregrina de la imposibilidad sobrevenida (el derecho preferencial se impone en el desarrollo de la AK) pues los fondos americanos, anglosajones, y otros varios accionistas buitres vieron el percal, y se lanzaron como lobos a por acciones previa a la AK y fueron a por los derechos (ese que seguramente contemplaban se hundiría y así de esto modo GSD podía "cumplir" sus OBLIGACIONES CONTRACTUALES).
No son tanto los 64 millones de euros, más daños y perjuicios que pido que reclame el Consejo; lo que realmente me interesa es que su inacción, especialmente tras haber sido informado de todo ello, podría ser catalogada como ADMINISTRACIÓN DESLEAL, que es justamente lo que pretendo desde el minuto 1 que inicié mi intervención en Junta.
La respuesta que se me dio es precisamente la que quería que me dieran:
- GSD y el resto de "accionistas estratégicos" habían actuado impecablemente.
Pero no hacen mención a los compromisos contractuales, y sobre todo, las consecuencias con daños y perjuicios (habiéndose sido forzada I.COlonial a cumplir unas condiciones terribles) que tal incumplimiento ocasione.
De todos modos, espero pacientemente. Según el artículo 21 del Reglamento de la Junta de Accionistas de Inmobiliaria Colonial, SA, disponen de 7 días para darme respuesta CORRECTA o DETALLADA de las peticiones o preguntas que formulo en Junta (y que consten en acta -como es el caso-). Según mis cálculos, abriré el correo postal certificado el próximo día 5 de mayo de 2015, por si Secretario o Presidente de la mesa tienen a bien rectificar, aclarar o contestar detalladamente mis preguntas en Junta.
El motivo que fuera incluido en acta, y que fuera presentada copia literal ante notario, no es otro para que constara en acta mis preguntas, y sobretodo, la información que se le disponía a la Compañía (socios y el propio Consejo de Administración) para verificar (incluso de manera Judicial, y el acta podría ser documento oficial que cabría incorporar en denuncia o demanda judicial) lo contenido en la misma, y sobretodo sus respuestas.
Llegados a este minuto del partido, pudiendo disparar con balas de cañón, para qué conformarme con balines!!...
Sobre mi segundo bloque de intervención, la pretensión principal era poner de manifiesto la ocultación que hace este Consejo de Administración de magnitudes tan destacables como el NAV, NNAV y NNNAV (pues el CEO en respuesta a mi pregunta me hace mención al Triple EPRA NAV, algo que no me interesaba pues evidentemente sé leer lo que pone la página 43 de las cuentas anuales).
Pero sobretodo en este bloque lo que quería poner de manifiesto era lo que el enorme créditos fiscal NO registrado (consecuencia de unas gigantescas bases negativas anotadas en la Agencia Tributaria en los preceptivos Impuestos sobre Sociedades).
Separado el EPRA NAV del crédito fiscal NO registrado y el fondo de comercio (que dicho sea de paso se provisión en su momento de manera increíble -ocasionándonos pérdidas contables salvajes-), se estaba dando una información EPRA del valor del "ladrillo". Muy interesante, sin duda.
Pero con mi intervención, no rebatida en cuanto a datos, yo estaba sumando a esa magnitud el enorme crédito fiscal NO registrado.
Dicen que quien calla, otorga. Pues la otorgación vino: EPRA NAV + Crédito Fiscal = 1 euro aproximadamente. Existía un reconocimiento implícito a tal hecho. Sin contar expectativas que en Madrid y Barcelona eran enormes (no tanto en París que ahí todo está más recalentado, a priori). Otra cosa es que yo sí contemplo a su vez, la retroacción de las provisiones absurdas (en la mayor parte de los casos) que a buen seguro nos estarían dando esos 1,24 euros de valor ACTUAL que pregono de I. Colonial (incluyendo EPRA+Crédito fiscal+retroacción provisiones) -que nada tiene que ver con el guarismo de cotización o precio, pues el Mercado marcará, como he dicho muchas veces, el que le salga del pijo-.
Sobre el tercer bloque de preguntas, sin duda mi pretensión era hacer algo de sangre y poner en ridículo a Secretario y Vicesecretaria. Ahora bien, JAMÁS de los JAMASES me esperaba una respuesta tan incorrecta.
Me hubiera encajado algún tipo de respuesta tipo: un error formal en la escritura, o un problema en la notaría, o un defecto previo que marcaba el registro cerrado, o yo que sé, pero DAR UN DATO ERRONEO?
?
Cuando advertí la demora, el secretario puede que no fuera consciente, pero la cara que puso Villar Mir era un poema.
Cuando doy un dato, antes de lanzarlo lo verifico concienzudamente, y me gusta aportarlo:
http://www.boe.es/borme/dias/2014/10/07/pdfs/BORME-A-2014-191-08.pdfpágina 43344 del BORME de 7 de octubre de 2014.
La inscripción se publica el 7 de octubre con efectos de 30 de SEPTIEMBRE de 2014 y no de Julio como me decían.
Y esto tiene su trascendencia, especialmente en los actos que intervenía el Consejero Delegado.
Por tanto, sí me gustaría un respuesta más convincente, clara y concisa, en particular en el depurado de responsabilidades.
Ya sobre mi intervención en la pataleta particular..., pues nada, lo de cada año, les entra por una oreja y les sale por la otra. Quizás el gesto más incómodo lo hicieron cuando hacía referencia a que Presidente y CEO se presentaban con 140 acciones en comparativa con Presidente y CEO de Bankia que disponían de más de 1 millones de acciones pagadas de su bolsillo.
Sobre lo más estricto de las sensaciones:
- vi mucha seguridad en Viñolas.
- Villar Mir (padre), especialmente cuando Viñolas mostraba planos de situación de los EXCELSOS inmuebles que tenemos, me fijé como miraba a su hija. Intuyo que mentalmente, el padre está destinando I.Espacio y Colonial a Silvia, para dejar a su hijo el resto. Yo si fuera Silvia, con Colonial estaría más que contenta (un buen legado sin duda). Creo que piensan que aquí hay pelotazo de los buenos.
- vi un mal Bruguera. Lo vi fatigado (supongo que la edad no perdona).
- la presencia de tan pocos accionistas me dio a entender dos cosas: los minoritarios aquí importamos una mierda, y que al margen de institucionales que controlan el cotarro, solo permitirán dar juego a los day-traders que estén invitados a la fiesta (y MOR dará invitaciones preceptivas...).
Eso es todo amigos!!
FUERZA y HONOR!!
Antonio.
