Colonial...

[enric63]

Entrada en mínimo actual

[Megis]

Insufrible este titulo.....aburre a un muerto

[portutxuyma70]

Cierres por debajo de 0.56 peligrosos. A ver si remonta porque ya va siendo hora

[luma]

¿Por  qué los inversores que han arriesgado su dinero con Colonial se  envalentonan con la actualidad inmobiliaria española? Es un misterio. Si  el inversor está haciendo trading eso le da lo mismo. Como si aparece  una plaga de termitas cementeras que devoran todos los edificios del  país. Si por otro lado el inversor ha comprado acciones de Colonial  porque cree que hay un futuro glorioso en el sector puede que deba  replantearse la situación. Para empezar, buscar noticias positivas, mejor dicho, seleccionarlas, para reafirmar una posición compradora no es una buena idea.  Para continuar, caer presa de esa especie de nostalgia pelotera que  tanto abunda en el menudeo bursátil nacional es aún una idea peor. El  sector inmobiliario español ha quebrado y el futuro de los precios será  languidecer, seguir cayendo y finalmente estabilizarse. Los  chollos se acabaron. El que ande enredando por los parqués con la  sensación de “he sido el último tonto del 2003 al 2007 pero ahora voy a  ser el más espabilado” y “la vivienda acabará subiendo y yo estaré ahí” y  demás etcs mentales, lo que realmente está haciendo es jugar a la  ruleta. La española. La que da caspa. Primero. La tasa de desempleo en España es muy elevada,  independientemente del subempleo. Esto solo, de por sí, ya es  suficiente para que los precios no suban ni resurjan de sus cenizas. En  España y en cualquier otro lado. Ya no habría que añadir nada más.  Ningún mercado inmobiliario puede renacer cuando un 25% de la población  activa no tiene empleo. Segundo. La pirámide poblacional española no invita al optimismo en cuanto a la aparición de potenciales nuevos compradores. Además, el saldo migratorio  está siendo negativo. Esto cambiará en el futuro, a medida que mejore  la situación económica. Pero no va a suceder de la noche a la mañana. Tercero. La  gestión de la crisis inmobiliaria española ha sido demencial y el  ajuste de precios no se ha producido de la misma manera que en otros  países que han experimentado un problema similar, como Estados  Unidos. Si el gobierno fuera un cirujano de la Guerra de Secesión  americana tardaría 1 día en amputar una pierna en lugar de 5 minutos. El  compadreo banca-gobierno y la creación de ese engendro llamado SAREB  sólo ha servido para alargar lo indecible una agonía que habría que  haber cortado de raíz. Los bancos no se han deshecho de su basura  inmobiliaria a la velocidad requerida. Lo que puede resultar traumático a  corto plazo suele resultar saludable a largo

Cuarto. El stock de viviendas sin colocar es enorme.  La oferta supera a la demanda. Los precios no suben. Así ha sido, así  es y así seguirá siendo por los siglos de los siglos amén. Quinto. La ley de arrendamientos urbanos ha sido reformada beneficiando al arrendador.  Ahora las condiciones para alquilar un inmueble son mejores que antes. A  buenas horas mangas verdes. Como de costumbre el gobierno lo ha hecho  todo tarde y mal. En  lugar de fomentar el burbujeo debería de haberse preocupado de crear los  incentivos institucionales adecuados para el desarrollo de un mercado  de alquiler que evitara la locura hipotecaria. Gracias  Sr. González, Aznar y Zapatero. ¿Por qué hay gente que les contrata?  Quien sabe. Nosotros no los querríamos ni para limpiar un retrete. Sexto. Los bancos no ofrecen facilidades crediticias  para hipotecarse como en los buenos viejos tiempos. Ahora están  escaldados y mientras les escueza y los cadáveres ladrilleros no  terminen de descomponerse en sus balances las facilidades para  hipotecarse se acabaron. Ya llegará el momento en que se vuelvan a  desmelenar. La memoria bancaria es como la responsabilidad de los políticos. No existe. El sistema financiero no ha sido reformado y, peor aún, no se han articulado mecanismos que eviten el riesgo moral. Séptimo. Los incentivos fiscales para hipotecarse ya no existen  y el gobierno amenaza con que dejen de existir los existentes. Un  horror fiscal retroactivo que se le puede venir encima al ciudadano  asfixiado por las viejas hipotecas. Eso sí. El IBI ha subido. Sorpresa. Octavo.  Con tanto cemento ocioso pululando por ahí y tanto crédito hipotecario  por pagar algo hay que hacer con la ladrillada. ¿Y qué es lo que se  puede hacer con la ladrillada? Alquilarla. Por lo menos que dé unos  durillos. La presión bajista también afecta al alquiler.  Si los alquileres bajan o no suben, los rendimientos de la propiedad  inmobiliaria tampoco y eso desvaloriza el inmueble dado que como activo  hay que medir su rentabilidad en función de las rentas que genera.
 Noveno. Las burbujas inmobiliarias son procesos de largo plazo.  Durante su vida puede que llegue a ver una o dos. Con la que ya ha  visto en Españistán olvídese de hacer espumarajos en la hormigonera. Décimo. Se terminó el marujeo apartamental y llegó el momento de las SOCIMIS. Entérese de cuál es su régimen jurídico  y hágase a la idea de que el salto con pértiga apalancada de  compra-venta ladrillera a compra-venta ladrillera está en fase comatosa.  Afortunadamente. Conclusión.  Se acabó la fiesta y las empresas burbujeras del período más casposo,  cutre y corrupto de nuestra historia económica no van a disfrutar de más  días de gloria. Las que sobrevivan lo harán porque, como  Colonial, se centrarán en el alquiler. Y eso si consiguen deshacerse de  la deuda que deberán seguir pagando durante el siguiente lustro. Nota final. El mercado inmobiliario es muy localista.  Los edificios de oficinas que alquila Colonial en las zonas prime de  Madrid, Barcelona y París no tienen por qué experimentar una  depreciación enorme. Pero hágase a la idea de que el patrimonio  inmobiliario de Colonial ya está en uso, más o menos a un 85%. Una cifra  de ingresos de entre 200 y 300 millones son creíbles para la empresa en  los siguientes años. Las últimas desinversiones permitirán sobrevivir a  la compañía cuatro o cinco años. En ese período si no vuelve a hacer el  canelo puede convertirse en un negocio normal, tipo Testa. Pero aún le  queda por remar.

2.¡Que viene Villar Mir!

La  aparición de accionistas bombero enardece al pequeño inversor que se  siente atrapado en Colonial y le da ánimos para seguir aguantando el  temporal. De la misma manera el nuevo inversor se siente reconfortado  sabiendo que está en el mismo barco que uno de los grandes de la empresa  española. Se siente incluso mejor que cuando selecciona noticias  positivas sobre el sector como un ligero repunte del número de  compraventas o hipotecas así como un leve aumento coyuntural de los  precios.
rimero. Usted no es Villar Mir.  Él ni siquiera sabe que existe y, además, le importa un pimiento. A su  vez, usted desconoce lo que quiere Villar Mir. Si él ha aterrizado por  los lares de Colonial no es para reconfortar al “pillado” típico en  estos engendros bursátiles sino porque hay 5.000 millones en activos  inmobiliarios en Madrid, Barcelona y París que pueden llegar a venderse a  un precio razonable y generar también una renta razonable. Segundo.  En el proceso de saneamiento de Colonial los tejemanejes que existan  entre los accionistas de referencia y compradores varios, bien de su  participación en la empresa bien de parte de los activos de la misma,  quedan muy lejos de lo que usted puede llegar a conocer y no digamos  controlar o influir. Tercero. “Es que si Villar Mir está en Colonial por algo será.” Aparte de que eso sólo es un argumento de autoridad  y no una razón de compra, Villar Mir se equivoca como usted y los  demás. Lo que ocurre es que los errores que cometa en Colonial le van a  afectar bastante menos a él que a usted. Cuarto.  “Es que Villar Mir…¡está en Colonial!” ¿Y usted es tonto? ¿Es que  necesita que personas a las que no conoce de nada bendigan y reafirmen  sus decisiones? ¿Es que no sabe leer un informe semestral? ¿Es un  autómata o un ser vivo independiente? ¿Si su mujer le dice “oye  cariño…que hoy es sábado” usted le responde “¡no tan rápido! Qué haría  Villar Mir”? ¿Qué son colegas? ¿Se cuentan sus cosas? ¿Se hacen  confidencias? Quinto.  ¿Y qué pasa si, desafortunadamente, Villar Mir sigue los pasos de Botín  e Isidoro Álvarez y abandona este valle de lágrimas por el motivo que  sea? ¿Caducan los yogures en los supermecados? ¿Se agría la leche? ¿Las  embarazadas abortan en la calle? ¿Pablo Iglesias deviene alopécico en un  instante? ¿Llueven ranas? ¿Sube el pan? Conclusión.  Lea y piense por sí mismo. Atienda a sus asuntos y valore lo que está  haciendo en función de la información de la que dispone. No busque  reafirmación y ánimo así como consuelo en Villar Mir o twitter o las  noticias. ¡Piense por sí mismo!

3.Inmobiliaria Colonial es una empresa enormemente inepta para el inversor.

Ya  se lo hemos dicho al comienzo del post. Empresas que ganan dinero.  Bueno. Empresas que pierden dinero. Malo. ¿Bueno? Si gana dinero. ¿Malo?  Si lo pierde. ¿Por qué? Primero. Colonial está inmersa, pero finalizando, la reestructuración de su actividad negocial y “deudal”.  Esas situaciones son complicadas ya para quienes las protagonizan. No  digamos para el pequeño inversor. Espere a que acaben de hacer lo que  tienen que hacer. Espere a que haya beneficios de verdad. Como Testa. Y  después relaciónelos con el precio. Segundo. Haga cuentas sencillas.  Olvídese de números especulativos. Si esto cotiza a 0.582€ y los  activos netos son 0.466€ y las ventas unos 0.07€, todo por acción, ¿hay  realmente ahí algún tipo de descuento? Si me dijera que cotiza a 0.25€  puede. Si se olvida de la deuda y piensa que la empresa ingresará  razonablemente entre 200/250 millones de euros no es descabellado pensar  que sus beneficios después de impuestos, dado que ya tiene los  inmuebles, tengan un margen alto. Pongamos entre 50 y 100 millones. Sus  inversiones inmobiliarias ascienden a poco más de 5.000 millones de  euros. ¿Qué tenemos aquí? ¿Una rentabilidad sobre activos operativos de  poco más del 2%? La tasa de ocupación no es del 100%. Pero ronda el 85%.  No hay demasiado margen para la mejora. ¿Por unos activos que pueden  llegar a ofrecer en un supuesto optimista una rentabilidad del 3% usted  pagaría un sobreprecio sobre su valor contable neto? ¿Seguro? Tercero. La  aureola del pelotazo que persigue a las inmobiliarias unido a la  codicia del pequeño inversor, del pequeño trader y del chicharrero  twitero junto con el atractivo del binomio reestructuración-momentazo  pueden hacerle perder la cabeza. Use el sentido común. Si  nosotros vemos una cifra de ingresos de por ejemplo 100 y unos gastos  financieros de 150 preferimos dedicar nuestro tiempo y dinero a otras  cosas. Olvídese de que sus intereses corren parejos a los de cualquier  accionista bombero porque se puede llevar una desagradable sorpresa. Piense por sí mismo. Nadie lo hará por usted. Ni siquiera Villar Mir.

http://www.quietinvestment.com/2014/09/21/inmobiliaria-colonial-que-viene-villar-mir/

[roberto25]

Vaya animos para los que estamos en el valor!!!
Dan ganas de llorar si analizamos en profundidad este articulo,pero yo todavia confio en que a medio plazo de alguna alegria...

[venom]

Lo que dice ese artículo tampoco es del todo vierto, dice que genera unos ingresos de unos 200-250 millones anuales, y aquí no cuenta la compra de Realia, que aumentará considerablemente esos ingresos...

Luego dice que ese beneficio de unos 250 millones, quitándole impuestos se queda en ¿50-100? se olvida de que colonial tiene créditos fiscales de ¿1000 millones? creo que me quedo corto... y eso supone no pagar impuestos durante los próximos 5-10 años, por eso Villar Mir le ha echado el ojo, al igual que Amancio Ortega le echó el ojo a Realia, no porque fuera un gran negocio sino por los créditos fiscales que también tiene, y que en parte también va a "comprar" colonial...

Por lo tanto pasamos de una rentabilidad del 2-3% como comenta, a una del ¿6-8%?

Y por cierto, si los activos están realmente valorados en 5000 millones como comenta, entonces colonial vale más del doble o incluso triple del precio al que cotiza... y ya no digo en cuanto empieze a generar esos beneficios totalmente libres de impuestos.

[Jacks]

yo he puesto la caña y el pez picó. Tengo otras cuantas más pendientes en 0,563

[elkrack]

Alguien puede poner un gráfico de largo plazo. Cual ha sido el mínimo de la cotización en estos 2-3 últimos años ?? EStoy mirando y veo que hizo algo , supongo que una ak , y entonces bajó  a la zona actual....

Gracias.

[kostarof]

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[Jacks]

Desde luego si está formando un suelo es como poco de cemento armao.....
Otra que me quedo pa largo. Suerte a tod@s

[venom]

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Que medias son esas que has utilizado en el gráfico Kosta?

[mojopicon]

no solo hay suelo sino que hay una serie de compradores, con fondos, bastante buenos y que no van en plan especulata sino en plan largo plazo. Además no se puede comparar el negocio de oficinas con las viviendas siendo por ello que Colonial ha hecho una oferta por las oficinas de realia y en ningun caso por el suelo o viviendas y además dicha oferta fue con un descuento del 40%.

[roberto25]

sigue en caida libre...36_1_44

[ramon]

Vamos a esperar que aguante los 0,55 en cierres....

yo tengo esperanza en este valor...

[Jacks]

sigue en caida libre...36_1_44

yo pille más el viernes y hoy