[h=2]Realias, patrones y marineros[/h]Written by
Carlos Ladero[*=center]font size
[*=center]
Print [*=center]
Email [*=center]
[/LIST]
RATE THIS ITEM
(0 votes)
Realia, patrones y marineros.
Hispania formalizó el pasado viernes la propuesta de OPA a 0.49 por el total de la sociedad, aclaremos términos. En primer lugar el único acuerdo de Hispania es con los fondos que compraron la deuda con descuento sobre su valor en libros, deuda que estos fondos ya habían comprado con anterioridad a los bancos con un descuento mayor, en el caso del acuerdo que nos ocupa se ha comprado el 50% de la deuda de la parte patrimonial 791 millones, con un descuento del 21%, por lo que estimamos que con ello Fortress y King ganan sobre esa partida un 9% en pocos meses. El resto esta supeditado a que se amplíe capital por esos 791 millones de euros a un precio de 0.49 , donde en caso de no cubrirse el 100% de la misma, en segunda vuelta estos fondos se comprometen a capitalizar la deuda . De momento un negocio redondo si las estimaciones de Navv que tenemos y valoración de realia son válidas. Ahora veamos la realidad de la situación de realia, ese crédito que transmiten debe amortizarse ya para hacer viable realia, es mentira, ese crédito se refinanció este año, con una buena mordida por parte de bancos, y no vence hasta verano de 2016, con lo que realia no necesita a la desesperada amortizar el mismo, si necesita hacerlo Hispania, ya que sin el beneplácito de estos fondos tendría que haber pagado los 791 millones si hubiera cambio de control como clausula de los acreedores del mismo. Por lo tanto , y es importante tenerlo en cuenta, ese crédito sindicado tenemos aún dos años para amortizarlo, negociarlo o cancelarlo.
Por tanto esta operación se basa en algo bastante improbable si de una empresa normal se tratase, pero aquí la clave es que el máximo accionista FCC en breve será en un 25% propiedad de Soros, que a su vez es accionista mayoritario de Hispania , por lo que pensar en que FCC no venderá ese 37% a Hispania suena cuanto menos poco probable antes o después, por lo que a Hispania le bastaría con un 15% más de capital para que la opa fuera un éxito. Obviamente la segunda parte en discordia, sería bankia, la pregunta es puede bankia aceptar un precio de 0.49 euros, por algo que esta valorado por navv en 1,5/1,6 pese a las prisas por vender del Frob y cumplir el plan de desinversiones, la respuesta debiera ser no, y negociar al menos precios de 1/1,2 para dar la llave del ok a Hispania en esta operación, pero dado que hace tiempo que no creo en buenos samaritanos y similares, aceptaré que bankia quizá a precios de 0.7/0.8 justificará una venta superior al precio de OPA , y todos contentos.
Bueno, como dice el título, donde hay patrón no manda marinero, y si hay un 65% del capital desesperado por vender, y además interesado por prestar a bankia como moneda de cambio a los intereses de Soros, Paulson y vaya usted a saber quien más, vamos a aceptar la mayor, y que esta operación se llevará a término. Que hacemos como inversores.
Bien si situamos el valor de realia en la parte baja del rango de valoración, 1,20 , y además asumimos la AK donde en primera vuelta se cubriría el 100% de la misma, de ahí el precio tan bajo, asegura Hispania que se largará a los acreedores con pingues beneficios (una opa a precios superiores podría haber provocado que estos tuvieran que capitalizar deuda), partimos de la premisa, que Hispania partiría de un rango de acciones entre el 52% y el 70% , quedando el 30% en manos de minoritarios, Luis Canales y alguno más, que es obvio iríamos (me incluyo a dicha ak), eso supondría mejorar el ratio de capital/deuda a menos de 1x , y además aprovechar los beneficios fiscales por pérdidas los próximos 5/6 años, lo cual tras las transformación en socimi , sería un dividendo muy atractivo. Por lo que esta claro, que a estos precios la AK se cubriría sin problema.
CLAVES : La clave esta en el precio de esos derechos de las acciones viejas. Si la ak es de 791 millones, el canje aprox sería por cada acción vieja 5 nuevas. Es decir, si tienen 10.000 acciones a 1 euros, y vas a la ak, tendrías 60.000 acciones a 0.575 euros.
Valoremos pues partiendo de la base que la empresa para mi actualmente está valorada en 400 millones de euros, a eso le sumamos la deuda de 750 millones y le damos un valor mínimo por NAvv tras la dilución de la ak de 0,64 . Por lo tanto podemos concluir que si compramos ahora acciones a un precio aprox de 0,6 ctms , tendríamos acciones a un precio cercano a 0.54 , es decir un margen del 20% que consideramos como aceptable.
Entendemos que tras esta ak, y ponderando créditos fiscales, menos gastos financieros y la rentabilidad por activos de la parte patrimonial, tras la conversión en SOCIMI los dividendos alcanzarían no menos de un 6% en 2016/2017 .
RESUMEN: El cazador cazado y donde hay patrón…. La razón es sencilla, esto mismo que propone Hispania lo podrían haber propuesto realia o bankia o la misma FCC, las ofertas o supuestas ofertas de colonial o posibles contra ofertantes habrían sido válidas, realmente como ven la diferencia entre comprar a 0.7 0 1,2 son mínimas , y quizá como en el caso reciente de colonial , se aseguren de tener un valor alto, es más muy alto, para que todos vayamos a dicha ak, pero primero a diferencia de colonial hay que pasar por la aceptación de la opa, y ver que nos cuentan bankia y fcc, esto va para largo y mientras la acción no debiera subir mucho ni bajar de 0.6 salvo momentos puntuales, un ejemplo de que valor y realidad no van de la mano en empresas donde sus accionistas mayoritarios tienen intereses distintos a los del resto de minoritarios.
Carlos Ladero Galván
