Autor Tema: Junta de Accionistas de Inmobiliaria Colonial-desarrollo y conclusiones-  (Leído 1677 veces)

antonioseat

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Junta de Accionistas de Inmobiliaria Colonial-desarrollo y conclusiones-
« en: 25 de Abril del 2015 a las 08:52:23 »
Buenos días,


Como lo prometido es deuda, en este hilo, desvinculado del más estricto de I.Colonial del foro de Kostarof, he pretendido explicar de manera aséptica por un lado, y de otra más subjetiva (valoraciones) lo que aconteció ayer día 24 de abril de 2015 en la Junta General Ordinaria de Accionistas de Inmobiliaria Colonial, SA.


Como dispongo de mi intervención literal, pues así lo hice constar en Junta y ante Notario dada mi intención que quedara registrado en Acta, y si fuera menester ser utilizada dicha intervención en otras instancias (incluso la judicial, si cupiera), el mensaje de este nuevo hilo se haría mastodóntico.

En base a lo anteriormente dicho, estructuro este hilo en cuatro mensajes:

- este previo de presentación  -mensaje 1-.

- desarrollo de la Junta (sin incluir el turno de intervenciones y respuestas)  -mensaje 2-

- turno de intervenciones (incluyendo las respuestas) -mensaje 3-

- valoraciones en base al desarrollo, intervenciones y sensaciones  -mensaje 4-
 


En este mensaje  de presentación, me gustaría comentar que sirva tal desarrollo para que todo aquél que quiera asistir en Juntas y sobre todo intervenir, generalmente se siguen las mismas pautas. No sólo sirva el presente para las Juntas de I. Colonial, como he dicho, la mayor parte de Compañías siguen el mismo reglamento.

Por higiene del sistema, aunque solo sea por la pataleta, emplazo asistir a Juntas, y sobretodo intervenir.



Espero que no se hagan demasiado largos estos mensajes (en particular el segundo, pues copio y pego textualmente la intervención mía por escrita).


Finalmente comentar, que como el fin primario que tenía yo ayer de intervenir en Junta era principalmente efectuar 3 preguntas, y sobre todo, que se me dieran unas respuestas o la ausencia de las mismas (precisamente quería que me dieran las que hicieron, y YA CONSTAN EN ACTA!!), doy por hecho que ayer asistí a mi última J.G. de accionistas en Colonial. No porque deje de ser accionistas! que aquí todavía tiene que llover mucho!!, sino que el cupo de protagonismo en Juntas lo dejo ya a otros. Fin de ciclo que decía Hermel!!.


Salud!

Antonio G.

Nota.- los siguientes mensajes serán el 2 (desarrollo de Junta), 3 (intervenciones), 4 (valoraciones). Como voy redactando, pues puede que algún otro mensaje mío se cuele entre medias.

antonioseat

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Junta de Accionistas de Inmobiliaria Colonial-desarrollo y conclusiones-
« Respuesta #1 en: 25 de Abril del 2015 a las 09:15:46 »
Mensaje nº 2:
 
"  DESARROLLO DE LA JUNTA DE ACCIONISTAS "


La Junta de Accionistas se desarrolla en una sala de Juntas del Hotel Hilton de Barcelona.
Evidentemente, para los que asistimos al acto, el espacio se quedó más que grande. Calculo que para una capacidad de 300 personas, ayer conté que éramos 93, incluyendo consejeros, directivos, y personal de refuerzo de I. Colonial.

La Junta da comienzo a las 12:10h del 24/04/2015.

Se sientan en la mesa todos los consejeros, incluso la Familia Villar Mir al completo, padre, hijo e hija.


Toma la palabra el presidente que agradece la asistencia (accionistas, no había ni 50...). Para dar paso al Secretario.

Se dan los primeros datos de asistencia de accionista con representaciones incluidas  (944 millones acciones indirectos, y 1.284 millones de acciones directamente). Y sobre todo se da un dato de asistencia de acciones en auto-cartera:  3.850.000 acciones.
En definitiva, dándose la palabra al Sr. Notario, verificado que había en Junta el 69,80% quedaba inicialmente válidamente constituida.

Es en este punto (y tradicionalmente en el resto de Juntas de otras Compañías) que el secretario da paso a que nos inscribamos para intervenir. En mi caso, como la experiencia es un grado, ya me había sentado junto al Notario, pues de este modo, no se me "colarían" accionistas de esos que aplauden la gestión incluso con las orejas...
En este punto, el interviniente debe acompañar su escrito de intervención literal, dando copia a Notario, y la mesa de la Junta.

Después de la intervención de secretario, se da paso nuevamente al Presidente, que comienza su discurso, vacío de contenido y sin aportar ninguna novedad, y sin tener el soporte de la pantalla digital. Vamos, una mediocridad absolutamente evitable.

Superado este momento (muy evitable), se da paso al Consejero Delegado Viñolas.
Por muy mal que me caiga Viñolas, evidentemente, las explicaciones del CEO, sus presiones y el desarrollo de las mismas, superan en calidad un millón de veces a las del presidente.

No obstante, el Consejero Delegado, no aporta ninguna novedad destacable que no supiéramos:

- incrementamos valor en todos los inmuebles.
- aporta datos de ocupación (haciendo los matices de los edificios no ocupados -que a título particular me parecieron convincentes)
- capitalización, incidencia del proceso de reestructuración y refinanciación de 2014h
- presentan nuestros excepcionales inmuebles, y hace sorna de esas SOCIMIS que entran, poniendo planos de Madrid, Barcelona y París, donde nuestros Inmuebles están en el centro, en la milla de oro, en la yema del huevo, y los de "la competencia" están fuera de mapa...
- finalmente habla de perspectivas.


Finalizada la intervención de Viñolas, se da paso al secretario, para que se constituya definitivamente la Junta (ya con porcentajes definitivos), quedando finalmente el quórum fijado en el 70%.  El Sr. Notario, da fe de ello.

El mismo secretario, da paso al turno de intervenciones, por orden y a priori con cinco minutos por intervención (en mi caso, la estiré...).

(EL BLOQUE DE INTERVENCIONES Y RESPUESTAS, lo desarrollaré en otro mensaje).

Finalizadas las intervenciones, y dado que no ha habido puntos a añadir a la convocatoria (aquí podía haber habido algún accionista que podía haber pedido la votación de acción de responsabilidad social contra administradores  -como hice yo una anterior vez-, pero no salió nadie, a decir nada de este tema) pues se da comienzo a las votaciones.

Las votaciones se efectúan, y queda todo aprobado.

(aquí tengo que hacer una salvedad pues en este momento, y por cuestiones profesionales mías, tuve que ausentarme y no ver concluir el acto),


Interpreto que llegados a este punto, aprobado todo, el presidente tomaría la palabra, diciendo que ha quedado aprobado todo, y agradeciendo la asistencia y las intervenciones, finalizaba el acto de la Junta.


A.


Nota.- en el próximo mensaje, nº 3, desarrollaré las intervenciones y sus respuestas (o falta de respuestas en algún caso).

antonioseat

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Junta de Accionistas de Inmobiliaria Colonial-desarrollo y conclusiones-
« Respuesta #2 en: 25 de Abril del 2015 a las 09:49:51 »
Mensaje nº 3:

" TURNO DE INTERVENCIONES ".


Dentro del desarrollo de la Junta, hubo la posibilidad de intervenir. En el acto de ayer lo hicimos dos personas: un servidor y otro accionista.

Mi intervención la soporté por escrito, escrito dicho de paso que redacté el día anterior en un ratito, pues tampoco quería hacer un informe técnico-jurídico, sino un soporte a mi intervención y así, de este modo, constara en acta de manera literal mis preguntas y el desarrollo previo de las mimas.


Mi intervención constaba de tres bloques de desarrollo y preguntas, que sí debiera constar en acta, y por último, una petición a Presidente, CEO y por extensión al resto de Directivos de I. Colonial, donde básicamente descargué mi bilis y que no obtuve comentario ninguno. Me era igual, lo que quería y por el cual insté a notario, era el bloque de preguntas, lo otro, no dejaba de ser pataleta.

Para el seguimiento del mensaje, y dado que hay tres bloques, y una intervención de petición; al final de cada bloque indicaré qué respuestas obtuve.


- advierto al lector que el mansaje al ser copia literal, es largo de cojones!-jeje.
 

" INTERVENCIÓN  DEL ACCIONISTA D. (.) CON LOS DATOS (.):

 
 1)    ESTUDIO RECLAMACIÓN INCUMPLIMIENTO OFERTA VINCULANTE “INVERSORES ESTRATÉGICOS” Y PETICIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS SI CABE.
 OTRAS CONTINGENCIAS: COSTAS PROCESALES.
 
 El motivo de este apartado es que en revisión a las cuentas anuales e informe de gestión de 2014, en el apartado Provisiones y Contingencias (página 39 y ss.), y más concretamente en el apartado de Activos Contingentes, no hay previsión de reclamación alguna a ninguno de los considerados “Inversores Estratégicos”.      En fecha 2 de enero de 2014 se convoca Junta de Accionistas Extraordinaria celebrada el 21 de enero de 2014, donde entre otras propuestas de acuerdo se informa de la OFERTA de INVERSORES que adquieren compromisos individuales y vinculantes.
 -       Grupo Villar Mir adquiere el compromiso de invertir efectivo en la Sociedad por un importe total máximo de 300 millones de euros a través de un aumento de capital dinerario vía aumento de capital dinerario.
 -       Grupo Santo Domingo adquiere el compromiso de invertir efectivo en la Sociedad por un importe total de 100 millones de euros a través del Aumento de Capital Dinerario.
 -       Amura Capital adquiere compromiso de invertir efectivo en la Sociedad por un importe total de 100 millones de euros a través del Aumento de Capital Dinerario.        Se marcan una serie de condiciones que Inmobiliaria Colonial cumple.    Se convoca nueva Junta General Extraordinaria a celebrar el día 8 de abril de 2014.    Se propone aumentar capital con cargo a aportaciones dinerarias y es aquí donde los “inversores estratégicos”, Grupo Villar Mir y Grupo Santo Domingo, ante un incremento en la Ampliación de capital propuesta y aprobada en fecha 21 de enero de 2015, acrecen su compromiso en la entrega de efectivo.      En el informe que formula el Consejo de Administración de I.Colonial en relación a la propuesta de acuerdo relativa al aumento de capital, cuando hace mención a los compromisos vinculantes de suscripción de hasta 500 millones de euros, se mencionan a los tres ofertantes y las manifestaciones que hacen respecto a sus intenciones de la Ampliación de Capital. Se sigue referenciando a los compromisos de inversión.    Finalmente en fecha 10 de abril de 2014 se deposita e inscribe ante la CNMV “nota de valores” (lo que es conocido como el Folleto de la Ampliación de Capital) donde se contiene todos los detalles y compromisos del desarrollo de la Ampliación de Capital.    En su punto 5.2.2 en su apartado de COMPROMISOS DE INVERSIÓN EN LA AMPLIACIÓN DE CAPITAL, se indica:
 -       Grupo Villar Mir se compromete a ejercitar todos los derechos de suscripción preferente en la Ampliación de Capital (no es lo que establecía la Oferta vinculante informada en JGE de 21/01/2014)
 -       SIN Luxembourg (Grupo Santo Domingo) se compromete de manera firme e irrevocable a suscribir Acciones Nuevas en la Ampliación de Capital por importe total de 164 millones de euros.
 -       Amura Capital (Mora Banc) se compromete de manera firme e irrevocable, directa o indirectamente, Acciones Nuevas en la Ampliación de Capital por importe total de 100 millones de euros.        Desarrollada la ampliación, los “accionistas estratégicos” y que habían quedado obligados de manera vinculante por compromisos irrevocables, comunican sus acciones post-ampliación:    -       Grupo Villar Mir comunica a la CNMV 773.833.294 acciones, que descontadas las acciones previas, acude a una ampliación de algo más de 300 millones de euros. Cumple por tanto su compromiso vinculante e irrevocable.  -       Amura Capital (Mora Banc)  comunica a la CNMV 223.064.422 acciones, que descontadas las acciones previas, acude a una ampliación de cerca de 100 millones de euros. Cumple por tanto su compromiso vinculante e irrevocable.  -       Aguila LTD (Sierra Nevada Investments-Grupo Santo Domingo), comunica a la CNMV 237.487.770 acciones, que descontadas las acciones previas, acude a una ampliación de 100 millones de euros. Su compromiso de 4 de abril de 2014, ratificado y contenido en la Nota de valores de 10 de abril de 2014 establece un compromiso firme e irrevocable a suscribir Acciones Nuevas por importe total de 164 millones de euros. INCUMPLE.      Recordar a los Accionistas en Junta General y al Consejo de Administración, ante la peregrina argumentación de imposibilidad sobrevenida o que los compromisos eran de aseguramiento de la ampliación:    -       El compromiso de aseguramiento de la Ampliación de Capital lo adquiere Morgan Stanley tal como se describe en el punto 5.4 de la Nota de Valores. No se incluye como asegurador de dicha ampliación a ninguna otra empresa más.  -       La imposibilidad sobrevenida no es obstáculo ante el cumplimiento de obligaciones contractuales. Debiera haber previsto esta eventualidad y haber acudido de manera previa vía preferencial y de este modo asegurarse acudir en la Ampliación de Capital en base al propio compromiso asumido de manera previa y contenido en el Folleto previo de la Ampliación de Capital.                  PREGUNTAS Y PUESTA EN CONOCIMIENTO A LA J.G. DE ACCIONISTAS SOBRE ESTE PUNTO:      ¿ El Consejo de Administración es conocedor que Grupo Santo Domingo no ha asumido sus compromisos vinculantes e irrevocables respecto a Inmobiliaria Colonial, SA-?      Advertidos de tal situación, y descartada la posibilidad de la imposibilidad sobrevenida, y el aseguramiento de la Ampliación de Capital, ¿se va a iniciar por parte del Consejo de Administración algún tipo de investigación y reclamación de cantidad si procede?.      Queda expuesto en Junta de Accionistas tales hechos y tales peticiones de responsabilidad por parte del Consejo de Administración, y se advierte a los Consejeros del Consejo de Administración de Inmobiliaria Colonial, SA, que se ejecute las cláusulas indemnizatorias del contrato vinculante entre Inmobiliaria Colonial, SA y Grupo Santo Domingo (o su vehículo inversor), de lo contrario, entrarán en perjuicio económico grave respecto a Inmobiliaria Colonial, SA y podrían entrar en uno de los supuestos de Administración Desleal.      En el apartado de Otras Contingencias se nos informa que uno de los procedimientos judiciales contra antiguos administradores se ha perdido (sentencia desfavorable); en costas, pues se nos condena, ¿qué importe en costas propias y de contrario hemos pagado o pagaremos? ¿no resultaba algo temerario el recurso judicial? ¿qué beneficio DIRECTO están teniendo estos procedimientos judiciales para Inmobiliaria Colonial, SA?     RESPUESTAS DE ESTE BLOQUE efectuadas por el Secretario -y con algún soporte del Presidente-:

- PELOTAS FUERAS. Niegan que haya habido incumplimiento. Agradecen la aparición en escena a Grupo Villar Mir, Mora y GSD pues fue atracción de la consiguiente AK y su éxito.

- No obstante, no hace mención a los datos concretos. No hace mención al contrato vinculante e irrevocable de los "accionistas relevantes". Da por válidos los datos de la CNMV, pero no se molesta en cuantificar la diferencia de 64 millones de euros.

- No hace mención a la hipotética acción por Administración Desleal (si queda acreditado tal incumplimiento contractual, y sobretodo, el perjuicio a Inmobiliaria Colonial, SA).


Por tanto, RESQUICIO ACOJONANTE para meter mano por este asunto. Tal como intuía (y deseaba).


 1)    SOLICITUD FORMAL DE LA MAGNITUD NAV, NNAV y NNNAV CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO 2014 NO CONTENIDA EN LA INFORMACIÓN DE LOS RESULTADOS DEL SEGUNDO SEMESTRE.  
   Ernst & Young en su informe de 19 de diciembre de 2012 utilizado para valorar objetivamente la Opa de Exclusión de Metrovacesa, SA, dice textualmente:    “En base a nuestro juicio profesional, atendiendo a las características de la Compañía y del sector en el que opera, y teniendo en cuenta el propósito de la Operación y el contexto y objetivo de nuestro trabajo, consideramos que el Triple NAV es la metodología de valoración más relevante.”    En iguales términos se manifiesta la CNMV cuando se acepta la OPA de exclusión, y marca como criterio de equidad.    En Inmobiliaria Colonial, las magnitudes NAV, NNAV y NNNAV eran incluidas en todos los resultados semestrales e informes anuales, siendo así hasta el 2 de agosto de 2012, con motivo de la presentación de los resultados semestrales de enero a junio de 2012.    Este es el último momento en que el Consejo de Administración informa a los accionistas del NAV. El NAV por acción era 6,26 euros por acción, con 226 millones de acciones aproximadamente.    El 2 de agosto de 2013, con motivo de la presentación de los resultados del primer semestre (ya efectuadas enormes provisiones) se informa por última vez del NNNAV de la Compañía, 7,79 euros por acción, con 226 millones de acciones aproximadamente.    A partir de ese momento, de manera incomprensible, el Consejo de Administración, a la hora de presentar el informe de los resultados semestrales de los ejercicios 2013 y 2014 proporciona solamente información del EPRA NAV, no incluyéndose el vital y trascendente dato del NAV, NNAV y NNNAV.          En la página 54 de las cuentas anuales e informe de gestión de 2014, donde se detallan los saldos de cuentas de activos y pasivos por impuestos diferidos a 31 de diciembre de 2014, se determina que eliminados los registrados contablemente, aún tenemos un saldo de 1.792.371.000 euros. Un enorme crédito fiscal que el Consejo de Administración considera en la página 56 de dichas cuentas anuales serán recuperados en 10 años.        PREGUNTAS Y PUESTA EN CONOCIMIENTO A LA J.G. DE ACCIONISTAS SOBRE ESTE PUNTO:      ¿Podría decirnos el Consejo de Administración, o el Equipo Directivo de Inmobiliaria Colonial, el NAV, y sobretodo el NNNAV de Inmobiliaria Colonial, SA a fecha 31 de diciembre de 2014?    ¿ Podrían hacernos un avance del NNNAV en el momento presente?    ¿ En qué medida se está conteniendo estos cerca de 1.800 millones de euros en la valoración del EPRA NAV? ¿ Se está proporcionando información confusa al Mercado, negando una información tan esencial como es un crédito fiscal enorme que considera el Consejo que será recuperado en 10 años?        Propuesta al Consejo de Administración:    -       Al margen de la magnitud EPRA NAV que se proporciona a los accionistas últimamente, sería conveniente que se retomara nuevamente el deber de informar a los accionistas de la magnitud, NAV, NNAV y NNNAV, absolutamente esencial para determinar el valor de la Compañía por acción y que en Caso de Opa de Exclusión u Opa Forzosa a los efectos de la CNMV previsiblemente sería la referencia como precio equitativo, y no tanto el EPRA NAV que está demasiado vinculado a los fondos propios.  


RESPUESTAS DE ESTE BLOQUE. Las efectúa el Consejero Delegado, Viñolas.


- Admite que dejaron de dar la información del NAV, NNAV y NNNAV. Pero no dice porqué (yo lo intuyo...).

- Sobre la pregunta de qué NAV tenía Colonial en este momento, simplemente da información NUEVAMENTE del EPRA NAV.

- No niega el enorme Crédito fiscal NO registrado (pues les aporto el dato de las cuentas anuales): cerca de 1.800 millones de euros (que esto vendría a representar 57 céntimos de euro sin contar un solo edificio!!!).

- No niega la manifestación (con soporte Cuentas Anuales) que el enorme crédito fiscal se recuperará en 10 años. Y para hacer esto, como no sea vendiendo SFL no sé como lo van a recuperar tan rápidamente...

- No cuantifica en Junta la incidencia que este enorme crédito fiscal FUERA DE BALANCE (por tanto, sin inclusión en los Fondos Propios) que debería sumarse al EPRA NAV.


Aquí se produce: pregúntame lo que quieras que yo responderé lo que me dé la gana!

Interesante para mí que si el EPRA es 47 céntimos, y el Crédito Fiscal fuera de balance es 0,57 euros, están reconociendo implícitamente que COL vale: 1,04 euros (para mí más, pues incluyo la retroacción de provisiones: +0,20 euros).






 1)    PETICION EXPLICACINES LA DEMORA INJUSTIFICADA DE LA INSCRIPCIÓN DE LOS CARGOS DE CONSEJEROS NOMBRADOS Y REELEGIDOS POR PARTE DE INMOBILIARIA COLONIAL, SA.  
 En fecha 30 de junio de 2014 se celebra Junta General Ordinaria donde, entre otros acuerdos:    -       Se nombra como consejera a Dª Silvia Villar-Mir de Funtes  -       Se nombra como consejero a D. Juan Villar-Mir de Fuentes  -       Se nombra como consejero a Juan Carlos García Cañizares  -       Se nombra como consejero a D. Francesc Mora Sagués.  -       Se nombra como consejero a Dª Ana Sainz de Vicuña  -       Se reelige como consejero a D. Juan José Bruguera Clavero.  -       Se reelige como consejero a D. Pedro Viñolas Serra.  -       Se reelige como consejero a D. Carlos Fernández-Lerga Garralda.  -       Se reelige como consejero a D. Javier Iglesias de Ussel Ordís.  -       Se reelige como consejero a D. Luis Maluquer Trepat.  -       Se ratifica el nombramiento como consejero de Grupo Villar Mir.      No obstante, de manera increíble y preocupante, dichos cargos no se inscriben en el Registro Mercantil hasta fecha 7 de octubre de 2014 (BORME nº 191-Barcelona).  Es justamente en esta fecha donde todos los cargos quedan reelegidos o nombrados, siendo de particular interés que el Cargo de Consejero Delegado de la Compañía Inmobiliaria Colonial, SA se inscribe también en esa fecha, aún habiéndose reelegido en fecha 30 de junio de 2014.    Entre esos tres meses y 7 días de demora, al margen de los actos administrativos de terceros, las reuniones del Consejo de Administración que se celebraran, se presentan en fecha 29 de julio de 2014 los resultados del primer semestre, presentados por un Consejero Delegado con un cargo reelegido pero no inscrito. A su vez, se comunican en fecha 25 de julio de 2014, diferentes Hechos Relevantes ante la CNMV donde supuestamente unos Consejeros con cargos no inscritos presentaban oferta tentativa por Realia Patrimonio, SA.                  Efectivamente la Inscripción de los cargos del Registro Mercantil no es constitutiva, ahora bien, sí que existe repercusiones frente a terceros la no inscripción de los cargos.            Pero lo más importante es que según el artículo 152 del Reglamento del Registro Mercantil, el nombramiento de Consejero Delegado no será válido hasta su inscripción en el Registro Mercantil.          PREGUNTAS:      ¿ A qué se debe la demora desproporcionada en la inscripción de unos nombramientos y reelecciones de cargos de Consejeros de Inmobiliaria Colonial ?      ¿ Han sido conscientes todos los consejeros de administración de tal grave irregularidad que aconteció el pasado año ?      ¿ Alguien asumirá algún tipo de responsabilidad? ¿ Se procederá a sancionar incluso con el cese por justa causa al responsable o Director/a de dicha demora?  
RESPUESTAS:  Las efectúa el Secretario.
- Niega la mayor!. A pesar que doy datos del Registro Mercantil (menciono el Borme), ante la atenta e incómoda mirada del Sr. Villar Mir, dice que la inscripción se produce el 31 de Julio!!!!!!!!!!. FALSO.

- Claro, como se fundamente en un dato erróneo, no cabe en el resto de preguntas que formulo y la derivación de responsabilidades y los actos que se producen con cargos no inscritos (algunos Hechos Relevantes por medio).

FINALIZADOS ESTOS TRES BLOQUES, efectúa una petición a Presidente, Consejero Delegado, y por extensión al resto de Directivos, que desarrollo de la siguiente manera:


 PARA FINALIZAR MI INTERVENCIÓN, y sin necesidad de ser recogido en Acta, y sin soporte escrito, me gustaría hacerle una petición al Sr. Presidente, al Sr. Consejero Delegado, y por extensión al resto del Equipo de Dirección de Inmobiliaria Colonial, SA.      -       Con ustedes he asisto a cuatro mega-ampliaciones con diluciones extremas y fabricación de papel descomunal.    -       Con ustedes de la I. Colonial primaria, fruta de esa dilución extrema, las acciones descienden un 95%.  
 -       Con ustedes en 2011, con un intento rocambolesco de frenar la especulación, tiran adelante uno de los contra-esplits más ridículos de la bolsa española, evidentemente con un descenso en cotización superior al 70%.  
 -       Con ustedes he asistido a la presentación de resultados de pérdidas multimillonarias, y créditos fiscales (que no se registran) que claman el cielo.    -       7 años van a hacer que entraron en Colonial. Varios dirigentes ya lo estaban con Portillo, como su Directora Financiera de aquél entonces y ahora ocupando otras funciones.  
 -       Resulta grotesco y reprobable que una Compañía como la nuestra, patrimonial y comercialización de dicho patrimonio, no se nombre DIRECTOR COMERCIAL HASTA ESTE AÑO!!!!!!!!!!!  PERO ESTO QUE ES!!!!!!! DESPUES DE CASI 7 AÑOS!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!  
     En 2010 con las dos mega-ampliaciones brutales, nos dijeron que se daba el empujón definitivo, y nacía una NUEVA COLONIAL.    La cantinela de la NUEVA COLONIAL vuelve en 2014.      Sr. Presidente, Sr. Consejero Delegado, Sres. Directivos. USTEDES NO SÓN LA NUEVA COLONIAL!!!!!!!!    Supuestamente estamos reestructurados, refinanciados, con un LTV óptimo, con un amplio Free Float, con inversores top mundiales.    PORQUÉ EL MERCADO SIGUE MACHACÁNDONOS???    SE LO HAN PREGUNTADO????    SERÁ QUE EL MERCADO ESTÁ PIDIENDO A GRITOS UNA AUTÉNTICA NUEVA COLONIAL.    A veces, las comparaciones pueden resultar odiosas. Me hubiera gustado que hoy se hubiera dirigido a nosotros un presidente como el Sr. Goirigolzarri, presidente de Bankia, alguien que se rasca de su bolsillo la friolera de 1,34 millones de euros, para adquirir algo más de 1 millón de acciones de la compañía que preside; o su consejero, el Sr. Sevilla, que se gasta cerca de 300.000 euros para adquirir acciones de Bankia  PERO NO!  Hoy, aquí, en esta Junta, el Presidente Bruguera, y el Consejero Delegado Viñolas, se nos presentan con 140 acciones!!!!! (y el presidente con 0). SIN PALABRAS!...      POR TODO ELLO, Y POR MUCHAS COSAS QUE NO TENGO TIEMPO A DECIR:    Sr. Bruguera, Sr. Viñola, LES PIDO, LES SUPLICO, DIMITAN, ABANDONEN INMOBILIAIRIA COLONIAL. QUE ENTREN OTROS Y OCUPEN SU LUGAR Y ASÍ PODER INICIAR LA AUTÉNTICA NUEVA COLONIAL.      ESTO ES TODO.    Muchas gracias por la atención prestada.    BONA TARDA.  


Sobre esto último, corrieron un tupido velo y nada dijeron.





FINALMENTE, la intervención de otra accionista, mucho más corta, agradeció la gestión de Bruguera (¡!¡!¡!) y recriminó algo la cotización y el contra esplit pasado.

Por ello preguntó si tenían previsto a corto plazo iniciar un contra-esplit (bueno, de hecho, el hombre se confundió y dijo Split).


La respuesta se la dio el Presidente, y dijo que a corto plazo, no tenían nada previsto al respecto.







EN FIN, este mensaje de intervenciones lo doy por acabado. En otro mensaje daré mis valoraciones y sensaciones.
 

A.


Nota.- el mensaje 4 lo dejaré para más adelante, pues se me ha hecho tarde.
Concluida mi intervención,

antonioseat

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« Respuesta #3 en: 25 de Abril del 2015 a las 09:51:36 »
Me tendrán que disculpar, pues con el copiar y pegar de mi intervención (lo tenía en un documento Word, con espacios y presentable...), no ha quedado muy bien. Espero que se entienda, más o menos...

antonioseat

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« Respuesta #4 en: 25 de Abril del 2015 a las 10:20:35 »
CREO QUE HE CORREGIDO EL FORMATO DE EL MENSAJE Nº 3 PUES ERA ININTELIGIBLE:

A ver que tal queda ahora!:



" TURNO DE INTERVENCIONES ".


Dentro del desarrollo de la Junta, hubo la posibilidad de intervenir. En el acto de ayer lo hicimos dos personas: un servidor y otro accionista.

Mi intervención la soporté por escrito, escrito dicho de paso que redacté el día anterior en un ratito, pues tampoco quería hacer un informe técnico-jurídico, sino un soporte a mi intervención y así, de este modo, constara en acta de manera literal mis preguntas y el desarrollo previo de las mimas.


Mi intervención constaba de tres bloques de desarrollo y preguntas, que sí debiera constar en acta, y por último, una petición a Presidente, CEO y por extensión al resto de Directivos de I. Colonial, donde básicamente descargué mi bilis y que no obtuve comentario ninguno. Me era igual, lo que quería y por el cual insté a notario, era el bloque de preguntas, lo otro, no dejaba de ser pataleta.

Para el seguimiento del mensaje, y dado que hay tres bloques, y una intervención de petición; al final de cada bloque indicaré qué respuestas obtuve.


- advierto al lector que el mansaje al ser copia literal, es largo de cojones!-jeje.



" INTERVENCIÓN  DEL ACCIONISTA D. (.) CON LOS DATOS (.):

 
1)
   
ESTUDIO RECLAMACIÓN INCUMPLIMIENTO OFERTA VINCULANTE “INVERSORES ESTRATÉGICOS” Y PETICIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS SI CABE.
OTRAS CONTINGENCIAS: COSTAS PROCESALES.

El motivo de este apartado es que en revisión a las cuentas anuales e informe de gestión de 2014, en el apartado Provisiones y Contingencias (página 39 y ss.), y más concretamente en el apartado de Activos Contingentes, no hay previsión de reclamación alguna a ninguno de los considerados “Inversores Estratégicos”.


 
En fecha 2 de enero de 2014 se convoca Junta de Accionistas Extraordinaria celebrada el 21 de enero de 2014, donde entre otras propuestas de acuerdo se informa de la OFERTA de INVERSORES que adquieren compromisos individuales y vinculantes.

-      
Grupo Villar Mir adquiere el compromiso de invertir efectivo en la Sociedad por un importe total máximo de 300 millones de euros a través de un aumento de capital dinerario vía aumento de capital dinerario.

-      
Grupo Santo Domingo adquiere el compromiso de invertir efectivo en la Sociedad por un importe total de 100 millones de euros a través del Aumento de Capital Dinerario.

-      
Amura Capital adquiere compromiso de invertir efectivo en la Sociedad por un importe total de 100 millones de euros a través del Aumento de Capital Dinerario.


Se marcan una serie de condiciones que Inmobiliaria Colonial cumple.


Se convoca nueva Junta General Extraordinaria a celebrar el día 8 de abril de 2014.

Se propone aumentar capital con cargo a aportaciones dinerarias y es aquí donde los “inversores estratégicos”, Grupo Villar Mir y Grupo Santo Domingo, ante un incremento en la Ampliación de capital propuesta y aprobada en fecha 21 de enero de 2015, acrecen su compromiso en la entrega de efectivo.


En el informe que formula el Consejo de Administración de I.Colonial en relación a la propuesta de acuerdo relativa al aumento de capital, cuando hace mención a los compromisos vinculantes de suscripción de hasta 500 millones de euros, se mencionan a los tres ofertantes y las manifestaciones que hacen respecto a sus intenciones de la Ampliación de Capital. Se sigue referenciando a los compromisos de inversión.


Finalmente en fecha 10 de abril de 2014 se deposita e inscribe ante la CNMV “nota de valores” (lo que es conocido como el Folleto de la Ampliación de Capital) donde se contiene todos los detalles y compromisos del desarrollo de la Ampliación de Capital.


En su punto 5.2.2 en su apartado de COMPROMISOS DE INVERSIÓN EN LA AMPLIACIÓN DE CAPITAL, se indica:

-  Grupo Villar Mir se compromete a ejercitar todos los derechos de suscripción preferente en la Ampliación de Capital (no es lo que establecía la Oferta vinculante informada en JGE de 21/01/2014)

 
-  
SIN Luxembourg (Grupo Santo Domingo) se compromete de manera firme e irrevocable a suscribir Acciones Nuevas en la Ampliación de Capital por importe total de 164 millones de euros.

-       Amura Capital (Mora Banc) se compromete de manera firme e irrevocable, directa o indirectamente, Acciones Nuevas en la Ampliación de Capital por importe total de 100 millones de euros.


Desarrollada la ampliación, los “accionistas estratégicos” y que habían quedado obligados de manera vinculante por compromisos irrevocables, comunican sus acciones post-ampliación:

-       Grupo Villar Mir comunica a la CNMV 773.833.294 acciones, que descontadas las acciones previas, acude a una ampliación de algo más de 300 millones de euros. Cumple por tanto su compromiso vinculante e irrevocable.

-       Amura Capital (Mora Banc)  comunica a la CNMV 223.064.422 acciones, que descontadas las acciones previas, acude a una ampliación de cerca de 100 millones de euros. Cumple por tanto su compromiso vinculante e irrevocable.

-       Aguila LTD (Sierra Nevada Investments-Grupo Santo Domingo), comunica a la CNMV 237.487.770 acciones, que descontadas las acciones previas, acude a una ampliación de 100 millones de euros. Su compromiso de 4 de abril de 2014, ratificado y contenido en la Nota de valores de 10 de abril de 2014 establece un compromiso firme e irrevocable a suscribir Acciones Nuevas por importe total de 164 millones de euros. INCUMPLE.


Recordar a los Accionistas en Junta General y al Consejo de Administración, ante la peregrina argumentación de imposibilidad sobrevenida o que los compromisos eran de aseguramiento de la ampliación:

-       El compromiso de aseguramiento de la Ampliación de Capital lo adquiere Morgan Stanley tal como se describe en el punto 5.4 de la Nota de Valores. No se incluye como asegurador de dicha ampliación a ninguna otra empresa más.

-       La imposibilidad sobrevenida no es obstáculo ante el cumplimiento de obligaciones contractuales. Debiera haber previsto esta eventualidad y haber acudido de manera previa vía preferencial y de este modo asegurarse acudir en la Ampliación de Capital en base al propio compromiso asumido de manera previa y contenido en el Folleto previo de la Ampliación de Capital.


PREGUNTAS Y PUESTA EN CONOCIMIENTO A LA J.G. DE ACCIONISTAS SOBRE ESTE PUNTO:

¿ El Consejo de Administración es conocedor que Grupo Santo Domingo no ha asumido sus compromisos vinculantes e irrevocables respecto a Inmobiliaria Colonial, SA-?

Advertidos de tal situación, y descartada la posibilidad de la imposibilidad sobrevenida, y el aseguramiento de la Ampliación de Capital, ¿se va a iniciar por parte del Consejo de Administración algún tipo de investigación y reclamación de cantidad si procede?.



Queda expuesto en Junta de Accionistas tales hechos y tales peticiones de responsabilidad por parte del Consejo de Administración, y se advierte a los Consejeros del Consejo de Administración de Inmobiliaria Colonial, SA, que se ejecute las cláusulas indemnizatorias del contrato vinculante entre Inmobiliaria Colonial, SA y Grupo Santo Domingo (o su vehículo inversor), de lo contrario, entrarán en perjuicio económico grave respecto a Inmobiliaria Colonial, SA y podrían entrar en uno de los supuestos de Administración Desleal.


En el apartado de Otras Contingencias se nos informa que uno de los procedimientos judiciales contra antiguos administradores se ha perdido (sentencia desfavorable); en costas, pues se nos condena, ¿qué importe en costas propias y de contrario hemos pagado o pagaremos? ¿no resultaba algo temerario el recurso judicial? ¿qué beneficio DIRECTO están teniendo estos procedimientos judiciales para Inmobiliaria Colonial, SA?



RESPUESTAS DE ESTE BLOQUE efectuadas por el Secretario -y con algún soporte del Presidente-:

- PELOTAS FUERAS. Niegan que haya habido incumplimiento. Agradecen la aparición en escena a Grupo Villar Mir, Mora y GSD pues fue atracción de la consiguiente AK y su éxito.

- No obstante, no hace mención a los datos concretos. No hace mención al contrato vinculante e irrevocable de los "accionistas relevantes". Da por válidos los datos de la CNMV, pero no se molesta en cuantificar la diferencia de 64 millones de euros.

- No hace mención a la hipotética acción por Administración Desleal (si queda acreditado tal incumplimiento contractual, y sobretodo, el perjuicio a Inmobiliaria Colonial, SA).


Por tanto, RESQUICIO ACOJONANTE para meter mano por este asunto. Tal como intuía (y deseaba).




2)    SOLICITUD FORMAL DE LA MAGNITUD NAV, NNAV y NNNAV CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO 2014 NO CONTENIDA EN LA INFORMACIÓN DE LOS RESULTADOS DEL SEGUNDO SEMESTRE.

Ernst & Young en su informe de 19 de diciembre de 2012 utilizado para valorar objetivamente la Opa de Exclusión de Metrovacesa, SA, dice textualmente:

“En base a nuestro juicio profesional, atendiendo a las características de la Compañía y del sector en el que opera, y teniendo en cuenta el propósito de la Operación y el contexto y objetivo de nuestro trabajo, consideramos que el Triple NAV es la metodología de valoración más relevante.”

En iguales términos se manifiesta la CNMV cuando se acepta la OPA de exclusión, y marca como criterio de equidad.

En Inmobiliaria Colonial, las magnitudes NAV, NNAV y NNNAV eran incluidas en todos los resultados semestrales e informes anuales, siendo así hasta el 2 de agosto de 2012, con motivo de la presentación de los resultados semestrales de enero a junio de 2012.

Este es el último momento en que el Consejo de Administración informa a los accionistas del NAV. El NAV por acción era 6,26 euros por acción, con 226 millones de acciones aproximadamente.

El 2 de agosto de 2013, con motivo de la presentación de los resultados del primer semestre (ya efectuadas enormes provisiones) se informa por última vez del NNNAV de la Compañía, 7,79 euros por acción, con 226 millones de acciones aproximadamente.

A partir de ese momento, de manera incomprensible, el Consejo de Administración, a la hora de presentar el informe de los resultados semestrales de los ejercicios 2013 y 2014 proporciona solamente información del EPRA NAV, no incluyéndose el vital y trascendente dato del NAV, NNAV y NNNAV.

En la página 54 de las cuentas anuales e informe de gestión de 2014, donde se detallan los saldos de cuentas de activos y pasivos por impuestos diferidos a 31 de diciembre de 2014, se determina que eliminados los registrados contablemente, aún tenemos un saldo de 1.792.371.000 euros. Un enorme crédito fiscal que el Consejo de Administración considera en la página 56 de dichas cuentas anuales serán recuperados en 10 años.


PREGUNTAS Y PUESTA EN CONOCIMIENTO A LA J.G. DE ACCIONISTAS SOBRE ESTE PUNTO:


¿Podría decirnos el Consejo de Administración, o el Equipo Directivo de Inmobiliaria Colonial, el NAV, y sobretodo el NNNAV de Inmobiliaria Colonial, SA a fecha 31 de diciembre de 2014?

¿ Podrían hacernos un avance del NNNAV en el momento presente? ¿ En qué medida se está conteniendo estos cerca de 1.800 millones de euros en la valoración del EPRA NAV?

¿ Se está proporcionando información confusa al Mercado, negando una información tan esencial como es un crédito fiscal enorme que considera el Consejo que será recuperado en 10 años?



Propuesta al Consejo de Administración: -       Al margen de la magnitud EPRA NAV que se proporciona a los accionistas últimamente, sería conveniente que se retomara nuevamente el deber de informar a los accionistas de la magnitud, NAV, NNAV y NNNAV, absolutamente esencial para determinar el valor de la Compañía por acción y que en Caso de Opa de Exclusión u Opa Forzosa a los efectos de la CNMV previsiblemente sería la referencia como precio equitativo, y no tanto el EPRA NAV que está demasiado vinculado a los fondos propios.



RESPUESTAS DE ESTE BLOQUE. Las efectúa el Consejero Delegado, Viñolas.


- Admite que dejaron de dar la información del NAV, NNAV y NNNAV. Pero no dice porqué (yo lo intuyo...).

- Sobre la pregunta de qué NAV tenía Colonial en este momento, simplemente da información NUEVAMENTE del EPRA NAV.

- No niega el enorme Crédito fiscal NO registrado (pues les aporto el dato de las cuentas anuales): cerca de 1.800 millones de euros (que esto vendría a representar 57 céntimos de euro sin contar un solo edificio!!!).

- No niega la manifestación (con soporte Cuentas Anuales) que el enorme crédito fiscal se recuperará en 10 años. Y para hacer esto, como no sea vendiendo SFL no sé como lo van a recuperar tan rápidamente...

- No cuantifica en Junta la incidencia que este enorme crédito fiscal FUERA DE BALANCE (por tanto, sin inclusión en los Fondos Propios) que debería sumarse al EPRA NAV.


Aquí se produce: pregúntame lo que quieras que yo responderé lo que me dé la gana!

Interesante para mí que si el EPRA es 47 céntimos, y el Crédito Fiscal fuera de balance es 0,57 euros, están reconociendo implícitamente que COL vale: 1,04 euros (para mí más, pues incluyo la retroacción de provisiones: +0,20 euros).


 

3)    PETICION EXPLICACINES LA DEMORA INJUSTIFICADA DE LA INSCRIPCIÓN DE LOS CARGOS DE CONSEJEROS NOMBRADOS Y REELEGIDOS POR PARTE DE INMOBILIARIA COLONIAL, SA.


En fecha 30 de junio de 2014 se celebra Junta General Ordinaria donde, entre otros acuerdos:

-      
Se nombra como consejera a Dª Silvia Villar-Mir de Funtes
-       Se nombra como consejero a D. Juan Villar-Mir de Fuentes
-       Se nombra como consejero a Juan Carlos García Cañizares
-       Se nombra como consejero a D. Francesc Mora Sagués.
-       Se nombra como consejero a Dª Ana Sainz de Vicuña-
- Se reelige como consejero a D. Juan José Bruguera Clavero.
-       Se reelige como consejero a D. Pedro Viñolas Serra.
-       Se reelige como consejero a D. Carlos Fernández-Lerga Garralda.
-       Se reelige como consejero a D. Javier Iglesias de Ussel Ordís.
-       Se reelige como consejero a D. Luis Maluquer Trepat.
-       Se ratifica el nombramiento como consejero de Grupo Villar Mir.ç

No obstante, de manera increíble y preocupante, dichos cargos no se inscriben en el Registro Mercantil hasta fecha 7 de octubre de 2014 (BORME nº 191-Barcelona).Es justamente en esta fecha donde todos los cargos quedan reelegidos o nombrados, siendo de particular interés que el Cargo de Consejero Delegado de la Compañía Inmobiliaria Colonial, SA se inscribe también en esa fecha, aún habiéndose reelegido en fecha 30 de junio de 2014.

Entre esos tres meses y 7 días de demora, al margen de los actos administrativos de terceros, las reuniones del Consejo de Administración que se celebraran, se presentan en fecha 29 de julio de 2014 los resultados del primer semestre, presentados por un Consejero Delegado con un cargo reelegido pero no inscrito. A su vez, se comunican en fecha 25 de julio de 2014, diferentes Hechos Relevantes ante la CNMV donde supuestamente unos Consejeros con cargos no inscritos presentaban oferta tentativa por Realia Patrimonio, SA.

Efectivamente la Inscripción de los cargos del Registro Mercantil no es constitutiva, ahora bien, sí que existe repercusiones frente a terceros la no inscripción de los cargos.

Pero lo más importante es que según el artículo 152 del Reglamento del Registro Mercantil, el nombramiento de Consejero Delegado no será válido hasta su inscripción en el Registro Mercantil.


PREGUNTAS:

¿ A qué se debe la demora desproporcionada en la inscripción de unos nombramientos y reelecciones de cargos de Consejeros de Inmobiliaria Colonial ?

¿ Han sido conscientes todos los consejeros de administración de tal grave irregularidad que aconteció el pasado año ?

¿ Alguien asumirá algún tipo de responsabilidad?

 ¿ Se procederá a sancionar incluso con el cese por justa causa al responsable o Director/a de dicha demora?



RESPUESTAS:  Las efectúa el Secretario.
- Niega la mayor!. A pesar que doy datos del Registro Mercantil (menciono el Borme), ante la atenta e incómoda mirada del Sr. Villar Mir, dice que la inscripción se produce el 31 de Julio!!!!!!!!!!. FALSO.

- Claro, como se fundamente en un dato erróneo, no cabe en el resto de preguntas que formulo y la derivación de responsabilidades y los actos que se producen con cargos no inscritos (algunos Hechos Relevantes por medio).



FINALIZADOS ESTOS TRES BLOQUES, efectúa una petición a Presidente, Consejero Delegado, y por extensión al resto de Directivos, que desarrollo de la siguiente manera:



"PARA FINALIZAR MI INTERVENCIÓN
, y sin necesidad de ser recogido en Acta, y sin soporte escrito, me gustaría hacerle una petición al Sr. Presidente, al Sr. Consejero Delegado, y por extensión al resto del Equipo de Dirección de Inmobiliaria Colonial, SA.

-Con ustedes he asisto a cuatro mega-ampliaciones con diluciones extremas y fabricación de papel descomunal.
-Con ustedes de la I. Colonial primaria, fruta de esa dilución extrema, las acciones descienden un 95%.
-Con ustedes en 2011, con un intento rocambolesco de frenar la especulación, tiran adelante uno de los contra-esplits más ridículos de la bolsa española, evidentemente con un descenso en cotización superior al 70%.
-Con ustedes he asistido a la presentación de resultados de pérdidas multimillonarias, y créditos fiscales (que no se registran) que claman el cielo.
-7 años van a hacer que entraron en Colonial. Varios dirigentes ya lo estaban con Portillo, como su Directora Financiera de aquél entonces y ahora ocupando otras funciones.
-Resulta grotesco y reprobable que una Compañía como la nuestra, patrimonial y comercialización de dicho patrimonio, no se nombre DIRECTOR COMERCIAL HASTA ESTE AÑO!!!!!!!!!!!PERO ESTO QUE ES!!!!!!! DESPUES DE CASI 7 AÑOS!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!


En 2010 con las dos mega-ampliaciones brutales, nos dijeron que se daba el empujón definitivo, y nacía una NUEVA COLONIAL.

La cantinela de la NUEVA COLONIAL vuelve en 2014.

Sr. Presidente, Sr. Consejero Delegado, Sres. Directivos. USTEDES NO SÓN LA NUEVA COLONIAL!!!!!!!!

Supuestamente estamos reestructurados, refinanciados, con un LTV óptimo, con un amplio Free Float, con inversores top mundiales.

PORQUÉ EL MERCADO SIGUE MACHACÁNDONOS???

SE LO HAN PREGUNTADO????

SERÁ QUE EL MERCADO ESTÁ PIDIENDO A GRITOS UNA AUTÉNTICA NUEVA COLONIAL.

A veces, las comparaciones pueden resultar odiosas. Me hubiera gustado que hoy se hubiera dirigido a nosotros un presidente como el Sr. Goirigolzarri, presidente de Bankia, alguien que se rasca de su bolsillo la friolera de 1,34 millones de euros, para adquirir algo más de 1 millón de acciones de la compañía que preside; o su consejero, el Sr. Sevilla, que se gasta cerca de 300.000 euros para adquirir acciones de BankiaPERO NO!Hoy, aquí, en esta Junta, el Presidente Bruguera, y el Consejero Delegado Viñolas, se nos presentan con 140 acciones!!!!! (y el presidente con 0). SIN PALABRAS!...


POR TODO ELLO, Y POR MUCHAS COSAS QUE NO TENGO TIEMPO A DECIR:

Sr. Bruguera, Sr. Viñola, LES PIDO, LES SUPLICO, DIMITAN, ABANDONEN INMOBILIAIRIA COLONIAL. QUE ENTREN OTROS Y OCUPEN SU LUGAR Y ASÍ PODER INICIAR LA AUTÉNTICA NUEVA COLONIAL.ESTO ES TODO.Muchas gracias por la atención prestada.BONA TARDA.



Sobre esto último, corrieron un tupido velo y nada dijeron.  




FINALMENTE, la intervención de otra accionista, mucho más corta, agradeció la gestión de Bruguera (¡!¡!¡!) y recriminó algo la cotización y el contra esplit pasado.

Por ello preguntó si tenían previsto a corto plazo iniciar un contra-esplit (bueno, de hecho, el hombre se confundió y dijo Split).


La respuesta se la dio el Presidente, y dijo que a corto plazo, no tenían nada previsto al respecto.



EN FIN, este mensaje de intervenciones lo doy por acabado. En otro mensaje daré mis valoraciones y sensaciones.
 

A.


Nota.- el mensaje 4 lo dejaré para más adelante, pues se me ha hecho tarde.
Concluida mi intervención

AREVACO

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« Respuesta #5 en: 25 de Abril del 2015 a las 10:41:56 »
Una pregunta de Ignorancio: Que proporción del Capital Social NO está en manos de los mayoritarios?. O, dicho de otra manera, que proporción está en el mercado?

antonioseat

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« Respuesta #6 en: 25 de Abril del 2015 a las 10:57:05 »
Buenas,

Según el Presidente, ayer, nos contaba que había un 50% de free float.


Esto no se lo cree ni él, ni nadie!


Sin ir más lejos, acudió ayer el 70% del Capital Social, y te puedo asegurar que éramos cuatro gatos (daba pena; imagino que Villar Mir debió flipar).

Por tanto, mayoritarios que acudieron ayer un 69,99999999999999999999%. Pero esto no es óbice que haya más.


Según mis cuentas NO oficiales, y sumando fondos americanos, la participación "evaporada" que lo era de Commerzbank, el free float real (el que está "liberado") no llega ni al 5%.


Evidentemente, todos jurarán que ese 50% es palabra de Dios, pues si no, Doña Elvira les cierra la puerta al Ibex, y por el interés te quiero Andrés!.


Los movimientos en Bolsa son más falsos que un duro sevillano: "Tu dame cremita que luego te la pongo yo". Por eso, actos como ayer, sin noticias destacables aparentemente, me tengo que "trabajar" mis datos: el crédito fiscal es BÁSICO. Y llegado este punto, con la ratificación implícita de ayer, SÉ que COL como poco admiten que vale un euro (otra cosa que no incluyen la retroacción de provisiones).


Por tanto, haya un 50% de free float como dice Viñolas, o haya un 5% de free float como digo yo, es igual. La cotización y el Mercado marcarán lo que les salga el pijo, pero lo que a mí me interesa AHORA es el VALOR de Inmobiliaria Colonial.


Ale!, me voy de compras que si no, mi mujer me cruje!!, que después toca ir a la playa!!!.

A.

Cita de: AREVACO;264740
Una pregunta de Ignorancio: Que proporción del Capital Social NO está en manos de los mayoritarios?. O, dicho de otra manera, que proporción está en el mercado?

AnchovyOfWallStreet

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« Respuesta #7 en: 25 de Abril del 2015 a las 13:38:54 »
Como te lo curras Antonio !!!!


La anchoilla de Wall Street
[FONT=&]"Hay una vida más barata pero es una puta mierda"
Yorss[/FONT]

AREVACO

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« Respuesta #8 en: 25 de Abril del 2015 a las 16:12:03 »
Cita de: antonioseat;264743
Buenas,

Según el Presidente, ayer, nos contaba que había un 50% de free float.


Esto no se lo cree ni él, ni nadie!


Sin ir más lejos, acudió ayer el 70% del Capital Social, y te puedo asegurar que éramos cuatro gatos (daba pena; imagino que Villar Mir debió flipar).

Por tanto, mayoritarios que acudieron ayer un 69,99999999999999999999%. Pero esto no es óbice que haya más.


Según mis cuentas NO oficiales, y sumando fondos americanos, la participación "evaporada" que lo era de Commerzbank, el free float real (el que está "liberado") no llega ni al 5%.


Evidentemente, todos jurarán que ese 50% es palabra de Dios, pues si no, Doña Elvira les cierra la puerta al Ibex, y por el interés te quiero Andrés!.


Los movimientos en Bolsa son más falsos que un duro sevillano: "Tu dame cremita que luego te la pongo yo". Por eso, actos como ayer, sin noticias destacables aparentemente, me tengo que "trabajar" mis datos: el crédito fiscal es BÁSICO. Y llegado este punto, con la ratificación implícita de ayer, SÉ que COL como poco admiten que vale un euro (otra cosa que no incluyen la retroacción de provisiones).


Por tanto, haya un 50% de free float como dice Viñolas, o haya un 5% de free float como digo yo, es igual. La cotización y el Mercado marcarán lo que les salga el pijo, pero lo que a mí me interesa AHORA es el VALOR de Inmobiliaria Colonial.


Ale!, me voy de compras que si no, mi mujer me cruje!!, que después toca ir a la playa!!!.

A.

Vamos a dejarlo en un valor intermedio: 20/25%, que yo creo que no llega. Con esa proporción y estando más o menos concertado el otro 75/80%, pues no hace falta ser muy ingeniero para sacar como conclusión que los minoritarios no pintan/mos ná. La única conclusión es que, quien pueda, debe acumular para medio/largo plazo, pues los buitres esos no están ahí para perder dinero.
Están maniobrando para recoger valor en dos/tres años, multiplicando por 3 o 4 en precio actual. Los pequeños no podemos hacer otra cosa que "arrimarnos" a su sombra y a esperar acontecimientos, que, objetivamente, no deberán ser negativos a partir de estos precios.

corredordefondos

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« Respuesta #9 en: 25 de Abril del 2015 a las 17:38:38 »
Cita de: AREVACO;264753
Vamos a dejarlo en un valor intermedio: 20/25%, que yo creo que no llega. Con esa proporción y estando más o menos concertado el otro 75/80%, pues no hace falta ser muy ingeniero para sacar como conclusión que los minoritarios no pintan/mos ná. La única conclusión es que, quien pueda, debe acumular para medio/largo plazo, pues los buitres esos no están ahí para perder dinero.
Están maniobrando para recoger valor en dos/tres años, multiplicando por 3 o 4 en precio actual. Los pequeños no podemos hacer otra cosa que "arrimarnos" a su sombra y a esperar acontecimientos, que, objetivamente, no deberán ser negativos a partir de estos precios.


Más claro agua, muy bien explicado AREVACO

AREVACO

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« Respuesta #10 en: 25 de Abril del 2015 a las 21:14:50 »
Cita de: corredordefondos;264756
Más claro agua, muy bien explicado AREVACO

Gracias, Corredor. Lo veo así en esta y en algunas otras de situación parecida, Ezentis ... Saludos.

corredordefondos

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« Respuesta #11 en: 25 de Abril del 2015 a las 21:42:59 »
Muchas gracias Antonio, por todo el trabajo que haces y por compartirlo con nosotros.

Morrosko24

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« Respuesta #12 en: 26 de Abril del 2015 a las 11:01:51 »
Gracias Antonio. No harán ni caso pero hay que intentarlo...
No te creas que lo sabes todo, siempre habra alguien que ademas de no creerselo sabra mas.

antonioseat

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« Respuesta #13 en: 26 de Abril del 2015 a las 11:35:22 »
Mensaje nº 4:

" Valoraciones en base al desarrollo, intervenciones y sensaciones"


Buenas,

Pues con este cuarto mensaje, cierro el plan de mensajes que tenía previsto hacer en este foro y en este hilo sobre la pasada Junta de Accionistas de I. Colonial del día 24 de abril de 2015. Me quedaba este último mensaje donde daba mis valoraciones más subjetivas sobre el desarrollo de la Junta, motivo y entresijo de mis intervenciones-respuestas, y las sensaciones sobre aspectos más psicológicos (no tanto lo que se dice, si no cómo se dice y los silencios que se desprenden).


Venga, al lío!:


Como ya he dicho, pocos "titulares" se dieron sobre los que ya conocíamos.

A todo aquél que fuera con ciertas expectativas tipo:

- porqué se aumenta la facultad al Consejo de emitir bonos por 1.500 millones de euros (que teníamos ya autorizados en Junta del pasado año) a facultar a emitir por 2.000 millones de euros de ahora?  

- qué destino se prepara a esos bonos?

- porqué se incluye la posibilidad de bonos convertibles? (para mí capital tal habilitación)

- qué previsiones de revalorización de inmuebles contempla el consejo?

- qué plan estratégico se presenta? -de hecho, aunque parezca increíble, carecemos de Plan estratégico, salvo que se considere como plan la inversión constante de 300 millones de euros.

- en qué estado está esa "fase avanzada de comercialización" del edificio IN/OUT de París?

- qué hay de Realia?


NADA. A priori, sin noticias ni información relevante, una Junta donde solo servía para aprobar cuentas, y obtener las habilitaciones el Consejo para dar el siguiente paso (que no revelan).



Ahora bien, YO sí extraigo conclusiones:



1ª) La intervención de Viñolas fue muy interesante. Sí que sabíamos y sabemos que somos "pivones", pero plasmarlo de la manera en qué se hizo, me hacía pensar que si se vendía el producto a inversores institucionales de esta manera, éstos, comprarían seguro.

No era un discurso vende-burras, sino un aporte de datos con inmuebles excepcionales, referencias a ocupación, clientes de primer nivel, y capacidad económica.

Se llenó la boca Viñolas cuando hacía referencia a la situación de los Inmuebles prime de COL/SFL. Se le escapaba una sonrisa picarona comparándolo con TODA la competencia, dando a entender que si el mercado institucional se estaba peleando por el "entrante", qué haría el Mercado Institucional con el solomillo!!.

Sacó pecho en capitalización, EPRA, índices de referencia, a nivel Medium Cap, y a nivel Europeo.   Dando a entender, un poco en mi línea, que el Mercado "soberano" nos puede marcar la cotización que le salga del pijo, ahora bien, nosotros somos auténticos PIVONES.


Efectivamente hubo bastante de "comercial" y el mensaje evidentemente estaba destinado a terceros, y no tanto a los que estábamos en la sala, pues éramos cuatro gatos. Pero me gustaría que este "acto publicitario" no se cerrara en una Junta de Accionistas, si no que ese Nuevo Director Comercial (por que al Director de Negocios casi lo deja a la altura del betún implícitamente) debe salir y vender el producto como hasta la fecha no se había hecho.



2ª)  En el desarrollo de la Junta se toma en consideración por primera vez la confirmación que se ha adquirido acciones en autocartera.

Si tenemos en cuenta que en los pasados resultados no había acciones propias comunicadas; ni tampoco en la CNMV se hace mención a ello, queda claro que tal adquisición se ha hecho en las recientes fechas.

Son 3.850.000 acciones propias para auto-cartera.

Esto, de manera clara y cristalina, se nos está diciendo dos cosas:

- se ha pensado en clave pago de Stock-Options de 30 de abril de 2015

- la compra es mínima, lo justo para atender la obligación de 2015, sin pensar en la indemnización de los a 4 años que quedan.

Por tanto, en base a este dato, casi con toda seguridad, y a mi desgracia, Presidente, CEO y Adjunta de CEO, continuarán este año (y lo que te rondaré!...).

Evidentemente que hay tiempo hasta el 30/12/2015 para adquirir los cerca de 9 millones de acciones que calculo que nos costaría la broma para zumbarlos a todos antes del periodo de penalización; pero, si el fin es este, y previendo que la acción remontará de manera decidida, resulta poco inteligente por parte de I. Colonial no aprovechar o haber aprovechado ahora para adquirir acciones propias a bajo precio.



3ª) Sobre mi intervención.

Si una cosa tenía clara yo es que si me desplazaba a Barcelona, "perdía el tiempo" en una Junta, destinaba 18 minutos de mi vida en intervenir en la misma, no era por una simple pataleta (esto ya lo he hecho en tantas ocasiones que sonaría en dejà vu!;  de hecho, estoy convencido que Viñolas y el resto, para no perder la tradición, podían intuir que aparecería y les daría caña un año más). Ahora bien, si entro con esas preguntas, puede asegurar que no pretendía hacer puntada sin hilo.

Desde hace bastante tiempo, tengo estudiados los acuerdos estratégicos de los accionistas considerados como "inversores estratégicos" (esos que Doña Elvira dice que van NO concertados...).

Sabía que para cazar el Consejo, y en particular a Presidente y CEO, debía entrar por este punto (al margen que yo a título particular considero que apretando a la AMF podría hacerse sangre por lo del concierto de accionistas).

Y así lo hice.

Debía poner en conocimiento en Junta al Consejo y accionistas (incluido en Acta -muy importante ello-) los diferenciales y los desajustes en la Oferta Vinculante. Evidentemente, a los efectos económicos, a priori, I. Colonial aparentemente no parecería perjudicada, pues el efectivo íntegro de la AK lo recibe en mayo de 2014. Ahora bien, las que considero condiciones draconianas, fueron impuestas por unas Ofertas Vinculantes e Irrevocables, sin tener en cuenta el NAV/NNNAV de la compañía (pues SOLO se estaba dando información del EPRA NAV -que no tenía en cuenta la magnitud real de los CREDITOS FISCALES NO REGISTRADOS -la auténtica madre del cordero-).

En definitiva, no me vale la excusa peregrina de la imposibilidad sobrevenida (el derecho preferencial se impone en el desarrollo de la AK) pues los fondos americanos, anglosajones, y otros varios accionistas buitres vieron el percal, y se lanzaron como lobos a por acciones previa a la AK y fueron a por los derechos (ese que seguramente contemplaban se hundiría y así de esto modo GSD podía "cumplir" sus OBLIGACIONES CONTRACTUALES).

No son tanto los 64 millones de euros, más daños y perjuicios que pido que reclame el Consejo; lo que realmente me interesa es que su inacción, especialmente tras haber sido informado de todo ello, podría ser catalogada como ADMINISTRACIÓN DESLEAL, que es justamente lo que pretendo desde el minuto 1 que inicié mi intervención en Junta.

La respuesta que se me dio es precisamente la que quería que me dieran:

- GSD y el resto de "accionistas estratégicos" habían actuado impecablemente.

Pero no hacen mención a los compromisos contractuales, y sobre todo, las consecuencias con daños y perjuicios (habiéndose sido forzada I.COlonial a cumplir unas condiciones terribles) que tal incumplimiento ocasione.

De todos modos, espero pacientemente. Según el artículo 21 del Reglamento de la Junta de Accionistas de Inmobiliaria Colonial, SA, disponen de 7 días para darme respuesta CORRECTA o DETALLADA de las peticiones o preguntas que formulo en Junta (y que consten en acta -como es el caso-). Según mis cálculos, abriré el correo postal certificado el próximo día 5 de mayo de 2015, por si Secretario o Presidente de la mesa tienen a bien rectificar, aclarar o contestar detalladamente mis preguntas en Junta.


El motivo que fuera incluido en acta, y que fuera presentada copia literal ante notario, no es otro para que constara en acta mis preguntas, y sobretodo, la información que se le disponía a la Compañía (socios y el propio Consejo de Administración) para verificar (incluso de manera Judicial, y el acta podría ser documento oficial que cabría incorporar en denuncia o demanda judicial) lo contenido en la misma, y sobretodo sus respuestas.


Llegados a este minuto del partido, pudiendo disparar con balas de cañón, para qué conformarme con balines!!...



Sobre mi segundo bloque de intervención, la pretensión principal era poner de manifiesto la ocultación que hace este Consejo de Administración de magnitudes tan destacables como el NAV, NNAV y NNNAV (pues el CEO en respuesta a mi pregunta me hace mención al Triple EPRA NAV, algo que no me interesaba pues evidentemente sé leer lo que pone la página 43 de las cuentas anuales).

Pero sobretodo en este bloque lo que quería poner de manifiesto era lo que el enorme créditos fiscal NO registrado (consecuencia de unas gigantescas bases negativas anotadas en la Agencia Tributaria en los preceptivos Impuestos sobre Sociedades).

Separado el EPRA NAV del crédito fiscal NO registrado y el fondo de comercio (que dicho sea de paso se provisión en su momento de manera increíble -ocasionándonos pérdidas contables salvajes-), se estaba dando una información EPRA del valor del "ladrillo". Muy interesante, sin duda.

Pero con mi intervención, no rebatida en cuanto a datos, yo estaba sumando a esa magnitud el enorme crédito fiscal NO registrado.

Dicen que quien calla, otorga. Pues la otorgación vino: EPRA NAV +  Crédito Fiscal = 1 euro aproximadamente.   Existía un reconocimiento implícito a tal hecho. Sin contar expectativas que en Madrid y Barcelona eran enormes (no tanto en París que ahí todo está más recalentado, a priori).  Otra cosa es que yo sí contemplo a su vez, la retroacción de las provisiones absurdas (en la mayor parte de los casos) que a buen seguro nos estarían dando esos 1,24 euros de valor ACTUAL que pregono de I. Colonial (incluyendo EPRA+Crédito fiscal+retroacción provisiones) -que nada tiene que ver con el guarismo de cotización o precio, pues el Mercado marcará, como he dicho muchas veces, el que le salga del pijo-.


Sobre el tercer bloque de preguntas, sin duda mi pretensión era hacer algo de sangre y poner en ridículo a Secretario y Vicesecretaria. Ahora bien, JAMÁS de los JAMASES me esperaba una respuesta tan incorrecta.

Me hubiera encajado algún tipo de respuesta tipo: un error formal en la escritura, o un problema en la notaría, o un defecto previo que marcaba el registro cerrado, o yo que sé, pero DAR UN DATO ERRONEO?????

Cuando advertí la demora, el secretario puede que no fuera consciente, pero la cara que puso Villar Mir era un poema.

Cuando doy un dato, antes de lanzarlo lo verifico concienzudamente, y me gusta aportarlo:

http://www.boe.es/borme/dias/2014/10/07/pdfs/BORME-A-2014-191-08.pdf

página 43344 del BORME de 7 de octubre de 2014.

La inscripción se publica el 7 de octubre con efectos de 30 de SEPTIEMBRE de 2014 y no de Julio como me decían.


Y esto tiene su trascendencia, especialmente en los actos que intervenía el Consejero Delegado.

Por tanto, sí me gustaría un respuesta más convincente, clara y concisa, en particular en el depurado de responsabilidades.



Ya sobre mi intervención en la pataleta particular..., pues nada, lo de cada año, les entra por una oreja y les sale por la otra. Quizás el gesto más incómodo lo hicieron cuando hacía referencia a que Presidente y CEO se presentaban con 140 acciones en comparativa con Presidente y CEO de Bankia que disponían de más de 1 millones de acciones pagadas de su bolsillo.




Sobre lo más estricto de las sensaciones:

- vi mucha seguridad en Viñolas.

- Villar Mir (padre), especialmente cuando Viñolas mostraba planos de situación de los EXCELSOS inmuebles que tenemos, me fijé como miraba a su hija. Intuyo que mentalmente, el padre está destinando I.Espacio y Colonial a Silvia, para dejar a su hijo el resto. Yo si fuera Silvia, con Colonial estaría más que contenta (un buen legado sin duda).  Creo que piensan que aquí hay pelotazo de los buenos.

- vi un mal Bruguera. Lo vi fatigado (supongo que la edad no perdona).

- la presencia de tan pocos accionistas me dio a entender dos cosas: los minoritarios aquí importamos una mierda, y que al margen de institucionales que controlan el cotarro, solo permitirán dar juego a los day-traders que estén invitados a la fiesta (y MOR dará invitaciones preceptivas...).




Eso es todo amigos!!


FUERZA y HONOR!!

Antonio.

antonioseat

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Junta de Accionistas de Inmobiliaria Colonial-desarrollo y conclusiones-
« Respuesta #14 en: 26 de Abril del 2015 a las 11:48:38 »
Por cierto.

Me gustaría finalizar agradeciendo los mensajes de apoyo que he tenido. Muy amables!.


Salud! y feliz día!

A.